Spadł popyt na nowe mieszkania, wzrosła podaż

W styczniu deweloperzy działający na 7 największych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) wprowadzili do sprzedaży ponad 3,8 tys. lokali. Popyt okazał się jednak niższy niż miesiąc wcześniej - wstępny odczyt Otodom wskazuje, że sprzedano blisko 3 tys. mieszkań. Pogłębiająca się nadwyżka podaży nad popytem doprowadziła do tego, że aktualnie rynek bliski jest równowagi. Na koniec stycznia oferta firm deweloperskich w obrębie 7 największych miast przekroczyła rekordową liczbę 57 tys. dostępnych lokali, a w odniesieniu do tworzonych wokół nich aglomeracji - sięgnęła 73 tys. 

- Warto jednak podkreślić, że sytuacja mocno różni się w zależności od lokalizacji. W Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach podaż wyraźnie przewyższała popyt, podczas gdy w Trójmieście i Warszawie panowała równowaga, a w Poznaniu sprzedaż przewyższyła liczbę nowych mieszkań wprowadzonych na rynek - komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom.

ZOBACZ TEŻ: Czy „Klucz do mieszkania” nie będzie kluczem do pułapki? Nowy program na cenzurowanym

Jest bańka? Jeszcze nie, ale...

Różnice pomiędzy poszczególnymi miastami widoczne były także w czasie wyprzedaży oferty. W Katowicach i Łodzi, mimo przewagi podaży nad sprzedażą, czas wyprzedaży skrócił się, podczas gdy w Warszawie i Trójmieście, przy niewielkiej różnicy między sprzedażą a nową podażą, wyraźnie się wydłużył. 

- Po raz pierwszy od listopada 2022 roku czas potrzebny na wyprzedanie oferty na siedmiu największych rynkach przekroczył pięć kwartałów. Choć poziom uznawany za sygnalizujący nadpodaż wynosi sześć kwartałów, to utrzymujący się w ostatnich miesiącach trend może budzić uzasadnione obawy wśród deweloperów. Warto obserwować tę sytuację, bo to, czy mamy do czynienia z nadpodażą, będzie można określić po pierwszych trzech miesiącach roku - komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Zdaniem analityków Otodom niepokój deweloperów nie znalazł odzwierciedlenia w cennikach. W stosunku do grudnia 2024 roku ich zmiana nie przekroczyła 0,6 proc. Jedynie w Trójmieście widoczna była inna tendencja w skali miesiąca - w Gdańsku, Gdyni i Sopocie wzrostowi stawek za m kw. towarzyszył wzrost średniej ceny całkowitej oferowanego mieszkania. 

Bezpieczniejsze zakupy, ale...

Przybywa natomiast mieszkań gotowych, co akurat jest zjawiskiem bardzo pozytywnym. Fakt, to oferta przebrana, bowiem najatrakcyjniejsze lokale znikają w momencie wprowadzenia inwestycji na rynek, ale dzisiaj nie dzieje się to już tak szybko, jak kilka lat temu. Zdarzyło się, że z oferty prawie 200 wprowadzonych do sprzedaży mieszkań na gdańskiej Morenie w ciągu jednego przedpołudnia „wyparowały” wszystkie kawalerki i małe mieszkania 2-pokojowe...

Mimo tego, że wybór jest ograniczony - zdecydowani na kupno nowego lokum mogą też skorzystać z coraz liczniejszych promocji u deweloperów, którzy obiecują już nie tylko darmowe komórki lokatorskie i miejsca postojowe, ale również konkretne zniżki. 

Czy warto się spieszyć i korzystać z takich okazji? Obecna sytuacja na rynku może spowodować masową „ucieczkę” deweloperów z sektora mieszkań popularnych do segmentu premium i PRS, czyli budowy lokali na wynajem instytucjonalny. Część natomiast zapowiada spadek aktywności i oczekiwanie na rozwój sytuacji. 

- W 2025 roku będziemy powiększać portfel projektów w największych miastach w Polsce, dostosowując ofertę do potrzeb różnych grup nabywców. Jego podstawą pozostaną funkcjonalne mieszkania w segmencie popularnym, jak i o podwyższonym standardzie - mówi Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii (firma buduje m.in. w Gdańsku). - W ofercie znajdą się także inwestycje premium (…) w topowych lokalizacjach. Planujemy również stopniową dywersyfikację działalności w segmentach PRS i prywatnych akademików, które odgrywają coraz większą rolę na polskim rynku nieruchomości.

- W tym roku planujemy rozpoczęcie sprzedaży 3 etapów realizowanych inwestycji. Jednak to, czy i kiedy zostaną uruchomione będzie zależało od sytuacji na rynku - mówi Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w firmie Eco Classic.

Ucieczka w strefę luksusu, ale...

Wśród tych planowanych inwestycji tego dewelopera można wymienić m.in. NoMo Nowa Motława w Gdańsku. To zespół 20 apartamentów w kameralnym budynku przy ul. Kamienna Grobla, czyli inwestycja z wysokiej półki. Aktualnie w Gdańsku Eco Classic buduje ostatni etap osiedla Wolne Miasto, gdzie - jak na standardy naszego rynku - można było kupić mieszkania w sąsiadującej ze Śródmieściem dzielnicy w przystępnych cenach. Takiej strategii deweloperów trudno się dziwić.

- Nieruchomości premium, nie tylko trzymają wartość, ale stale na niej zyskują. Grupa osób, która jest nimi zainteresowana to wytrawni negocjatorzy i znawcy rynku. Wiedzą, że luksusowe nieruchomości są najbardziej odporne na wahania rynku, skoki koniunktury i wszelkie kryzysy. Grono konsumentów na tym rynku rośnie. W Polsce najwyższej jakości produktów jest ograniczona ilość, dlatego ich ceny konsekwentnie wzrastają. Nabywcy notują kilkudziesięcioprocentowe zyski z inwestycji, a rentowość najmu sięga 9-10 proc. w skali roku. Nie ma bardziej dochodowej opcji niż rynek nieruchomości premium - zapewnia Katarzyna Goryszewska, Head of Luxury Residential Agency, nowej linii biznesowej Walter Herz.

Niestety, skutkiem ucieczki deweloperów w bezpieczniejsze segmenty rynku nieruchomości będzie prędzej czy później spadek podaży w grupie najtańszych mieszkań „dla Kowalskiego”, co w konsekwencji może doprowadzić do podwyżek. Efekt tzw. świńskiej górki to zjawisko znane również na rynku nieruchomości...