Liczący na spadek cen mieszkań srogo się zawiodą

Trójmiejski rynek mieszkaniowy jest jednym z bardziej dynamicznych w kraju. Nadmorskie miejscowości przyciągają jak magnes nowych mieszkańców, podobnie jak inwestorów, kupujących lokale pod wynajem. Mogłoby się wydawać, że takie czynniki jak wzrost kosztów budowy, odpływ pracowników w związku z wojną na Ukrainie czy w końcu rosnące stopy procentowe, przełożą się na zmianę trendów obserwowanych przez ostatnie lata. Tymczasem wielu analityków, uważa, że wcale nie wpłynie to na spadek popytu, a ceny mieszkań, może już nie tak dynamicznie jak do tej pory, nadal będą rosnąć. Jakie jest pana zdanie w tej sprawie?

Co do popytu, uważam, że najbliższe miesiące będą znacznie „spokojniejsze” w porównaniu chociażby z ub. rokiem, gdy mieliśmy do czynienia z bardzo tanim pożyczaniem pieniądza, a także przesunięciem zakupów z 2020 r., wywołanym wybuchem pandemii koronawirusa. Po obecnym ruchu w biurach sprzedaży widać wyraźnie, że mamy do czynienia ze zmniejszeniem zdolności kredytowych potencjalnych nabywców. Dodatkową niepewność generuje oczywiście wojna, co sprawia, że nastroje popytowe są zdecydowanie gorsze. Z drugiej strony, na pewno nie należy spodziewać się spadku cen, dla których punktem wyjścia jest koszt wytworzenia produktu. Po pierwsze mamy do czynienia z odpływem z budowlanki ok. 30 proc. pracowników pochodzenia ukraińskiego, którzy w przybliżeniu stanowili również ok. 30 proc. wszystkich zatrudnionych. Nie postrzegałbym tego jednak jako tzw. deal breakera. Znacznie poważniejsze skutki pociągną za sobą problemy z zakontraktowaniem podwykonawców oraz wzrost cen materiałów. Wystarczy wspomnieć, że od rozpoczęcia wojny na Ukrainie, cena stali wzrosła o ponad 90 proc. To sprawia, że deweloperzy mają duże problemy z ustaleniem budżetów oraz oszacowaniem rzeczywistych kosztów wytworzenia mieszkania. Jedno wiemy z całą pewnością, na pewno nie będą one maleć.

Wejdźmy na chwilę w skórę dewelopera. Jak silna będzie pokusa, by ciąć koszty pierwotnie zaplanowane np. na części wspólne czy jakość wykończenia, by ostatecznie obniżyć cenę za mieszkanie?

Wątpię, by deweloperzy szukali cięć w jakości wykonania. Inwestor, który wyrobił sobie pewną renomę, będzie chciał ją utrzymać i nie zrezygnuje z elementów, które wyróżniały go na rynku.

Nie sądzę, by w najbliższych miesiącach projekty nagle zaczęły tracić na jakości. W kontekście rosnących kosztów, będziemy mieć do czynienia ze zjawiskiem hamowania całych procesów inwestycyjnych, w postaci stopowania zaplanowanych projektów. Deweloperzy wykazują obecnie bardzo dużą ostrożność przed uruchamianiem machiny inwestycyjnej, co związane jest obawą czy dany produkt uda się w przyszłości sprzedać. Ten trend jest wyraźnie zauważalny. Podczas rozmów z deweloperami dostrzegam dużą niepewność. Inwestorzy chcą poczekać, zobaczyć jak rozwinie się sytuacja na Ukrainie, i wrócić do planowanych realizacji, gdy będą w pełni przekonani o ich powodzeniu. Oczywiście, nie oznacza to, że w najbliższych miesiącach na rynek nie będą trafiać nowe mieszkania. Pamiętajmy o budowach, które rozpoczęły się w 2020 i 2021 r.

Co w najbliższym czasie może stać się z rynkiem mieszkań kupowanych pod wynajem? To szczególnie popularna forma inwestowania na Pomorzu. Atrakcyjność inwestowania w nieruchomości, wobec wciąż rosnących kredytów, będzie się systematycznie obniżać?

Wręcz przeciwnie. Od momentu wybuchu wojny, z rynku zniknęło kilkadziesiąt proc. mieszkań pod wynajem, które zostały zasiedlone przez uchodźców. Może to mieć także duży wpływ na najem długoterminowy, w przypadku, gdyby powrót do ojczyzny dla tych ludzi nie był możliwy w ciągu najbliższych miesięcy. Co więcej, już po pół roku część uchodźców może w ogóle zdecydować się na pozostanie w naszym kraju, a to oznacza, że będą przedłużać umowy z właścicielami zajmowanych lokali.

W tym przypadku większe znaczenie od kosztów kredytowych będzie mieć sytuacja migracyjna. Spowoduje, że część obywateli zdecyduje się zainwestować w mieszkania na wynajem i w taki sposób będzie czerpać finansowanie.

Wkrótce ten rynek może zostać skutecznie wypełniony przez fundusze inwestycyjne oferujące lokale na wynajem. Na ile będzie to atrakcyjna oferta dla naszych obywateli, którzy z różnych względów do tej pory stawiali na zakup własnego M?

Tzw. rynek PRS (Private Rental Sector – dop. red.), oceniany jest jako bardzo perspektywiczny. Fundusze inwestują niekiedy w całe osiedla czy projekty mieszkaniowe danego dewelopera, a następnie przeznaczają nabyte lokale wyłącznie na wynajem. W Warszawie tego rodzaju oferty cieszą się ogromną popularnością i jak pokazały ostatnie miesiące, ludzie bardzo ich potrzebowali. Ponieważ mamy do czynienia z instytucjonalnym wynajmującym, umowy przygotowywane są w różnych językach, co znacznie ułatwia podejmowanie decyzji np. przez osoby, które przyjechały do naszego kraju, by rozwijać swoją karierę. Co do zainteresowania tego rodzaju ofertą ze strony rodzimych nabywców, uwarunkowane jest ono wieloma czynnikami, również historycznymi. Powoli się to zmienia. Przypomnę, że w Berlinie czy Wiedniu, struktura własności jest mocno przesunięta w drugą stronę, z nawet 60-proc. mieszkań na wynajem.

Młodsze pokolenia Polaków cenią sobie elastyczności, możliwość zmiany miejsca zamieszkania. Dodatkowych argumentów dostarczyła im pandemia, w czasie której przeszli na prace zdalną

Nie chcą się przywiązywać, płacić kredytów, wolą możliwość wyboru. Do tego, w przypadku rynku PRS dostają kompleksowy produkt, np. ze sprzątaniem czy bieżącymi naprawami. Trzeba również dostrzec wpływ tego zjawiska na podaż mieszkań. W przypadku zwykłego budownictwa mieszkaniowego, inwestor, nie mając pewności czy dane mieszkania zostaną szybko sprzedane, będzie zastanawiać się czy rozpoczynać dany projekt. Gdy jednak zgłosi się do niego fundusz, który zgłosi gotowość wykupu wszystkich lokali pod wynajem, deweloper będzie mógł zrealizować swoją inwestycję.

Jest też grupa, która w najbliższych miesiącach będzie chciała zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe. Jak ocenia pan ostatnie działania rządu w stosunku do tego segmentu nabywców? Przypomnijmy, że zaproponowano im Funduszu Wsparcia Kredytobiorców czy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Wszystkie mechanizmy zwiększające dostępność mieszkaniową należy ocenić jako właściwe. Taka jest też rola rządu. Jednak, jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach. W praktyce, w przypadku wkładu gwarantowanego, z grupy potencjalnych beneficjentów wypadają mieszkańcy dużych miast, w których nieruchomości są znacznie droższe. Ideowo program jest dobry. Ma służyć najbardziej potrzebującym, a nie tym, którzy chcą kupić luksusową willę. Jednocześnie nie powinno być tak, że wyłącza ze wsparcia osoby mieszkające w dużych aglomeracjach.

Szybki wzrost stóp procentowych może sprawić, że na rynek wtórny zaczną trafiać nieruchomości, których właściciele nie będą w stanie spłacać?

Na pewno takie przypadki będą się zdarzać, natomiast nie na taką skalę, by było to znacząco odczuwalne na rynku.

Z nakreślonych przez pana prognoz wynika, że mamy do czynienia z wieloma czynnikami, które w zbliżających się miesiącach mogą się równoważyć, zarówno z punktu widzenia popytu czy cen. Czy któryś z nich może być tym dominującym?

Trudno wskazać jeden czynnik, który przeważy nad innymi. Na pewno, w najbliższym czasie nie należy się spodziewać spadku stóp procentowych, z drugiej strony, za sprawą obecnej inflacji, ludzie zaczną poszukiwać atrakcyjnego sposobu ulokowania pieniędzy, i ich wybór może paść na nieruchomości, które zawsze były bezpiecznym wyborem. Twarde dane pokazują, że mamy do czynienia z huśtawką nastrojów. W styczniu odnotowaliśmy zapaść pod względem rozpoczętych budów, a więc pierwszych wpisów do dzienników budowy, a także wydawanych pozwoleń na budowę. Z kolei w lutym mieliśmy już zdecydowane odbicie. Porównując analogiczne miesiące 2021 oraz 2022 r., w lutym spadek wyniósł ok. 10-12 proc. W marcu znów dojdzie do zahamowania budów z powodu sytuacji na Ukrainie, ale wszystko może zmienić się w kwietniu. Liczymy na uspokojenie sytuacji w zakresie cen materiałów budowlanych. Im łatwiej będzie oszacować koszty, tym prostsze stanie się wprowadzenie projektów w życie. Wiele zależeć będzie także od sytuacji na Ukrainie, która ma bardzo duży wpływ na nastroje konsumenckie.