Gdańsk: Nowy plan dla Manhattanu i okolic. Wysokiej zabudowy nie będzie

Nowy plan przyjęty przez Radę Miasta Gdańska

Plan obejmuje około 4,6 ha w centralnej części Wrzeszcza Górnego. Teren znajduje się między Al. Grunwaldzką a ul. Partyzantów, przy ul. Jaśkowa Dolina i w sąsiedztwie Parku de Gaulle’a. Dokument ma uporządkować zasady zagospodarowania jednego z ważniejszych przestrzennie fragmentów tej dzielnicy.

Nie będzie wysokiej zabudowy i mieszkań na terenie Manhattanu

Na terenie obecnego Gdańskiego Centrum Handlowego Manhattan nadal dopuszczone będą przede wszystkim funkcje usługowe, w tym handel. Plan nie przewiduje tam mieszkań, hoteli, akademików ani innych form zakwaterowania.

Istotne są także ograniczenia wysokości. W najwyższej, centralnej części, zabudowa będzie mogła osiągnąć 25 m. Od strony Al. Grunwaldzkiej limit wynosi 18 m, natomiast w pozostałych częściach tego terenu – 12 m. Projekt określa również szczegółowe zasady kształtowania elewacji i przestrzeni publicznych.

Nie oznacza to jednak, że budynek Manhattanu nie zostanie rozebrany. Plan nie obejmuje go indywidualną ochroną konserwatorską. Właściciel będzie więc mógł w przyszłości przebudować obiekt, rozbudować go lub zastąpić nowym, ale nowa zabudowa będzie musiała mieścić się w parametrach określonych w planie.

Partery usługowe i lepsza dostępność dla pieszych

Od strony skweru, będącego pozostałością dawnego Rynku Wrzeszczańskiego, oraz ul. Jaśkowa Dolina plan wymaga ponadto lokalizacji usług na parterach. Lokale dostępne bezpośrednio z poziomu terenu mają zajmować co najmniej 80 proc. długości elewacji od strony przestrzeni publicznej. 

Zaplanowano także możliwość poprzecznych przejść pieszych przez teren Manhattanu.

Zmiana planu po konsultacjach społecznych i wnioskach inwestora

W toku prac nad planem właściciel centrum, poprzez spółkę zależną Grupy Futureal, zabiegał o znacznie większe możliwości inwestycyjne. Wnioskował m.in. o dopuszczenie funkcji mieszkaniowej oraz wyższej zabudowy.

Proponowane parametry zakładały maksymalnie 30 m w pierzei Al. Grunwaldzkiej, 40 m od strony ul. Partyzantów oraz lokalną dominantę o wysokości do 55 m, nawiązującą do wysokości pobliskiego wieżowca Olimp. W dokumentacji planistycznej wniosek dotyczący zwiększenia wysokości został odrzucony.

Nie uwzględniono także postulatu usunięcia wymogu zapewnienia minimum 300 miejsc parkingowych dla terenu Manhattanu. Dokumentacja wskazuje, że liczba ta wynika z istniejącego sposobu zagospodarowania i funkcji tego obszaru.

Plan zakłada, że parkingi i garaże związane z zabudową Manhattanu będą mogły być lokalizowane pod ziemią. Jednocześnie zachowane mają zostać powiązania piesze i przestrzenie publiczne w rejonie dawnego Rynku Wrzeszczańskiego.

Zabudowa przy ul. Partyzantów 6. Co z lokalem po Aioli?

Ograniczenia wysokości dotyczą również nieruchomości przy ul. Partyzantów 6, gdzie przez lata działał McDonald’s, a później restauracja Aioli.

Właściciel nieruchomości wnioskował o możliwość budowy obiektu mieszkalno-usługowego o wysokości 39-40 m. Alternatywnie proponował budynek usługowy o wysokości co najmniej 39 m albo obiekt zbiorowego zakwaterowania, np. hotel lub akademik.

Ostatecznie plan przewiduje w tym miejscu zabudowę usługową, w tym handel, o wysokości do 12 m. Wykluczone zostały mieszkania, hotele, lokale noclegowe oraz akademiki.

Budynek przy ul. Partyzantów 6 nie jest objęty ochroną konserwatorską. W dokumentacji planistycznej wskazano, że został on już wcześniej wykreślony z wojewódzkiej ewidencji zabytków.

Ochrona historycznych fragmentów Wrzeszcza

Jednocześnie plan chroni pozostałości historycznego Rynku Wrzeszczańskiego, czyli m.in. skwer z fontanną, dawnym szaletem, murkami i historycznym układem zieleni. Zachowany ma zostać również zabytkowy szpaler lip.

Możliwości zabudowy mieszkaniowej na obrzeżach obszaru 

Inaczej zaplanowano teren na zachód od wieżowca Olimp, w kierunku Parku de Gaulle’a. Tam dopuszczono zabudowę mieszkaniową i usługową.

Plan dla tego obszaru nie przewiduje jednak powstania nowych wysokościowców. W przypadku istniejących budynków, których powierzchnia zabudowy przekracza wartości określone w planie, możliwe będzie jej zwiększenie maksymalnie o 10 proc., ale wyłącznie w celu poprawy warunków użytkowania, np. poprzez dobudowę wind, przedsionków czy pomieszczeń na odpady.

Jedną ze zmian wprowadzonych po konsultacjach było podniesienie maksymalnej wysokości budynku Orange przy Al. Grunwaldzkiej 110. Limit zwiększono z 20 do 22 m, czyli do wysokości odpowiadającej istniejącemu budynkowi.

Plan ma chronić charakter Górnego Wrzeszcza

Biuro Rozwoju Gdańska uzasadnia przyjęte rozwiązania potrzebą ochrony istniejącego układu przestrzennego. W północno-zachodniej części obszaru dominuje zabudowa pierzejowa o wysokości 4-6 kondygnacji z wyraźną dominantą w postaci 17-kondygnacyjnego Olimpu. Z kolei południowo-wschodni kwartał zajmuje przede wszystkim pięciokondygnacyjny Manhattan.

Większość obszaru znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej Górnego Wrzeszcza. Plan reguluje więc m.in. linie zabudowy, wysokość budynków, ich intensywność oraz udział zieleni. Ochroną objęto także wybrane obiekty historyczne, w tym dawną synagogę przy ul. Partyzantów 7 i budynek poczty przy Al. Grunwaldzkiej 108.

Dokument przewiduje również zachowanie ciągłości przestrzeni publicznych oraz przejść pieszych. Na terenie Manhattanu wyznaczono wloty ciągów pieszych umożliwiających przejście przez kwartał w kilku kierunkach. 

Kiedy plan zagospodarowania Manhattanu wejdzie w życie?

Po uchwaleniu dokument podlega nadzorowi prawnemu wojewody. Jeśli nie będzie zastrzeżeń, plan wejdzie w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego.