Nowelizacja ustawy deweloperskiej. Jawne cenniki, kupujesz na korzystniejszych warunkach

Historia ustawy deweloperskiej. Najważniejsze daty

Warto przypomnieć, że pierwsza wersja ustawy deweloperskiej weszła w życie w kwietniu 2012 roku. Natomiast od 2 lipca 2024 roku wszyscy deweloperzy mieszkaniowi w Polsce muszą stosować się do przepisów Ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – czyli do tzw. nowej ustawy deweloperskiej.

Tym samym,  skończył się okres przejściowy, w którym deweloperzy mieszkaniowi mogli realizować swoje inwestycje i sprzedawać lokale na dotychczasowych zasadach. Ponieważ prawo stara się uwzględniać zachodzące ciągle na rynku nieruchomości zmiany i zagrożenia, które one za sobą niosą dla podmiotowej grupy Polaków – obecnie mamy kolejne modyfikacje.

Dlaczego wprowadzono nowelizację ustawy deweloperskiej?

Dlaczego w ogóle pojawiła się potrzeba nowelizacji ustawy deweloperskiej? Obowiązujące od lat regulacje dotyczące rynku nieruchomości nierzadko odbiegały od oczekiwań zarówno kupujących, jak i organizacji konsumenckich. Brak przejrzystych mechanizmów kontroli cen, problemy z odzyskiwaniem wpłaconych środków w przypadku niewypłacalności dewelopera, oraz niewystarczające zabezpieczenia umowy rezerwacyjnej wpływały negatywnie na rynek mieszkaniowy.

Nowe przepisy to krok w stronę większej przejrzystości i solidniejszego zabezpieczenia kupujących, co wiąże się przede wszystkim z rewolucją w sposobie prezentowania ofert przez deweloperów oraz budowania relacji z klientami. Jakie są kluczowe zmiany, które wprowadza nowelizacja ustawy deweloperskiej?

Kluczowe zmiany w ustawie deweloperskiej 2025

Obowiązkowe strony internetowe z jawnie prezentowanymi cenami

Deweloperzy będą zobowiązani do prowadzenia stron internetowych, na których klient znajdzie dokładne informacje, takie jak:

• cena za metr kwadratowy mieszkania i pomieszczeń dodatkowych,
• możliwe promocje,
• historia zmian cen w czasie sprzedaży.

Zgodnie z nowymi przepisami, w przypadku różnic między ceną podaną online a tą oferowaną w biurze sprzedaży, klient ma prawo zakupu na korzystniejszych warunkach.

Kary za brak transparentności cen

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) będzie mógł nakładać wysokie kary na deweloperów, którzy nie przestrzegają nowych wymogów. Wysokie, to znaczy sięgające nawet 4 proc. rocznego obrotu firmy!

Szybkie wdrożenie nowych przepisów

Poprzednie nowelizacje pozostawiały firmom niemal roczne okresy na wprowadzenie zmian wynikających z ustawy deweloperskiej, a potem jej nowelizacji. Tym razem prawo ma zadziałać błyskawicznie. Zmienione przepisy wejdą w życie już miesiąc po ich ogłoszeniu.

To może być dużym wyzwaniem dla małych i średnich firm, które muszą szybko dostosować swoje strony internetowe do nowych standardów.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Ochrona środków kupujących

Mechanizm ten ma chronić środki klientów, które trafiają na rachunki powiernicze. W razie upadku firmy deweloperskiej, pieniądze wpłacone przez kupujących będą w pełni zabezpieczone.

Trzeba jednak pamiętać o tym, by szukając nieruchomości na rynku pierwotnym, sprawdzić dokładnie, czy firma, której zamierzamy powierzyć swoje pieniądze, mieści się w definicji „deweloper” i czy dotyczą jej przepisy i gwarancje DFG. Bo przedsięwzięcie deweloperskie to proces obejmujący całość, od pozyskania działki i projektu budowlanego, przez budowę, aż do wykończenia obiektu budowlanego i dopuszczenia go do użytkowania. Tylko przedsiębiorca wykonujący wszystkie te czynności i sprzedający nabywcy gotowy produkt jest deweloperem! Natomiast  firma, która kupiła mieszkanie lub dom od dewelopera, a następnie sprzedaje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej taką nieruchomość nabywcy będącemu osobą fizyczną – nie spełnia tych przesłanek.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej. Podsumowanie korzyści

Nowelizacja ustawy deweloperskiej to, zdaniem analityków, ważny krok w kierunku modernizacji rynku nieruchomości. Choć regulacje stawiają wymagania, na ich implementacji skorzystają wszyscy. Klienci, bo otrzymają bardziej transparentne oferty, oraz deweloperzy, bo zyskają narzędzia do skutecznej komunikacji z rynkiem. A warto pamiętać, że transparentność to podstawa dla partnerskich relacji między kupującymi a profesjonalistami w branży.

Dostosowanie stron internetowych do nowych wymogów może pomóc deweloperom nie tylko spełnić przepisy, ale również zyskać zaufanie klientów. Interaktywne funkcje, takie jak symulator kredytowy, mapa inwestycji czy wirtualne spacery po mieszkaniach, mogą zwiększyć atrakcyjność oferty i przyciągnąć klientów w dobie cyfrowej.

Praktyka a teoria. Jak nowe przepisy wpływają na rynek?

W przypadku dużych deweloperów, już widać skutki działania ustawy: na wielu stronach pojawiły się dokładne cenniki wszystkich oferowanych mieszkań, a nie tylko wybranych czy sprzedawanych po promocyjnej cenie. To pozwala na dokładne analizy, bo ceny nawet takich samych mieszkań (pod względem metrażu i układu funkcjonalnego) mogą się różnić o kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! I konia z rzędem temu, kto – bez choćby podstawowej wiedzy o mechanizmach rządzących ustalaniem cen ofert mieszkaniowych – dojdzie, z czego te różnice wynikają.

I to poddaje w wątpliwość intencje ustawodawcy, bowiem obala założenie, że ujawnienie wszystkich cen mieszkań zapewni przejrzystość oferty. 

• Według badań Otodom.pl, 47 proc. potencjalnych klientów oczekuje jasnej informacji o cenie, i to bez konieczności kontaktu telefonicznego z biurem sprzedaży. 

Wobec takich rozbieżności, kupujący i tak będą się chcieli dowiedzieć, z czego te różnice wynikają, więc bez kontaktów z deweloperami się nie obędzie...