Deregulacja lekiem na całe zło? Jakie są największe przeszkody w szybkim budowaniu mieszkań?

Najważniejsze bariery w budowie mieszkań. Co blokuje inwestycje? 

Branża budowlana i firmy deweloperskie też czekają na korzystne zmiany, które pozwolą sprawniej oraz szybciej budować tak potrzebne tysiącom Polaków mieszkania. Czego oczekują, co – zdaniem przedstawicieli tych firm – stanowi największe przeszkody w realizacji tych celów? 

– Obecne regulacje są często zbyt złożone, czasochłonne i nieelastyczne, co prowadzi do opóźnień, wzrostu kosztów i ograniczenia podaży nowych inwestycji – odpowiadają chórem.

Lista podejmowanych w środowiskowych dyskusjach problemów dotyczy wielu przepisów, których modyfikacja lub nawet szokowa zmiana najbardziej przysłużyłyby się sektorowi mieszkaniowemu i wpłynęły na dynamikę inwestycyjną. To właśnie uproszczenie tych obszarów legislacyjnych byłoby kluczowe dla przyspieszenia budowy mieszkań.

Po pierwsze – dostęp do gruntów. Kluczowy problem dla deweloperów 

Wielu przedstawicieli firm jest sceptycznych w ocenie zapowiadanych przez ustawodawcę zmian.

– Mimo ambitnych zapowiedzi o „odblokowaniu inwestycji” i „ułatwieniach dla budownictwa”, nie dostrzegamy istotnych zmian legislacyjnych, które realnie przełożyłyby się na poprawę warunków dla sektora deweloperskiego. W mojej ocenie, akty prawne są zmieniane wybiórczo i uznaniowo przez legislatorów – twierdzi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal. 

To działająca w wielu polskich miastach jedna z największych firm deweloperskich na polskim rynku, z roku na rok poszerzająca swoją trójmiejską ofertę.

– Tymczasem grunty pozostające w zasobach państwa wciąż są niedostępne, a to właśnie ich uwolnienie przyczyniłoby się do wzrostu podaży działek, a co za tym idzie, zdjęcia presji kosztowej, która znacząco przekłada się na ceny mieszkań – dodaje.

Również wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych może w wielu przypadkach odblokować potencjał inwestycyjny gruntów, choć najprawdopodobniej będzie się to wiązać z wyższymi kosztami po stronie dewelopera. Taki wpływ na poprawę funkcjonowania rynku nieruchomości może mieć nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uchwalona 4 kwietnia tego roku, opublikowana w Dzienniku Ustaw – weszła w życie 7 maja 2025 roku.

Obecny system planowania przestrzennego jest czasochłonny i nieelastyczny. Uproszczenie i przyspieszenie procedur uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz urealnienie terminów uzyskiwania warunków zabudowy byłoby kluczowe. Możliwość etapowania planów i zastosowanie narzędzi cyfrowych przy ich tworzeniu znacząco poprawiłyby dynamikę inwestycji.

Damian Tomasik / prezes zarządu Alter Investment

To działająca w Gdańsku firma, która specjalizuje się w obrocie gruntami pod budowę wraz z niezbędną do jej rozpoczęcia dokumentacją, tj. pozwoleniami. Nabywca może rozpocząć inwestycję od razu po zakupie.

Uproszczenie przekształcania gruntów rolnych i leśnych

Należałoby również wprowadzić uproszczenia w zakresie przekształcania gruntów rolnych i leśnych na cele mieszkaniowe. Zbyt restrykcyjne przepisy dotyczące odrolnienia gruntów, nawet tych położonych w granicach miast, blokują rozwój urbanistyczny. Wprowadzenie jasnych kryteriów, według których grunty mogą być automatycznie przekształcane, szczególnie w obrębie aglomeracji, byłoby przełomowe.

Damian Tomasik / prezes zarządu Alter Investment

W dłuższej perspektywie do poprawy dostępności gruntów może przyczynić się także tzw. ustawa podażowa.

Po drugie –  uproszczenie procedur administracyjnych. To klucz do szybszych inwestycji

Z punktu widzenia branży deweloperskiej, kluczowe dla usprawnienia procesów inwestycyjnych są zmiany, które zwiększą przewidywalność, tempo oraz ujednolicą procedury administracyjne w skali całego kraju. Obecnie największym wyzwaniem dla sektora są skomplikowane i czasochłonne procesy dotyczące m.in. warunków zabudowy, decyzji środowiskowych czy pozwolenia na budowę. Długotrwałość tych procedur znacząco ogranicza tempo dostarczania nowych mieszkań na rynek i generuje dodatkowe koszty inwestycyjne. Jakie z procedur stawiają deweloperzy na podium w rankingu przeszkód?

Ich zdaniem, zdecydowanego uproszczenia wymaga proces wydawania pozwoleń na budowę, który dodatkowo komplikuje reforma planowania przestrzennego, wzbudzająca również wątpliwości co do możliwych funkcji niektórych działek w przyszłości.

Poprawie powinny ulec także procedury środowiskowe. Nadal trwają zbyt długo, są zawiłe, a postępowania dla inwestycji o marginalnym wpływie na środowisko często są nieprzejrzyste. Brak, na przykład, realnych progów zwalniających z oceny. Z tego powodu...

Istotne są również ograniczenie uznaniowości po stronie urzędów i urzędników, a także wprowadzenie jasnych, precyzyjnych definicji dotyczących planowanej zabudowy, najlepiej zapisanych w planach miejscowych. Doprecyzowanie tych kwestii mogłoby znacząco skrócić czas oczekiwania na decyzje i zmniejszyć liczbę sporów interpretacyjnych.

Rafał Gliwiński / Head of Design w firmie Archicom

Dlatego istotne byłoby postulowane przez niego stworzenie spójnego systemu interpretacji przepisów, na przykład w postaci wytycznych ogólnokrajowych opracowywanych przez GUNB lub inne instytucje, które mogłyby być stosowane jednolicie przez urzędy w całym kraju. 

Warto także rozważyć mechanizmy motywujące administrację do dotrzymywania ustawowych terminów, co przełożyłoby się na większą przewidywalność działań i szybsze wprowadzenie mieszkań na rynek.

– To, na przykład, wprowadzenie rozwiązań ograniczających przewlekłość postępowań, takich jak domniemanie pozytywnego wyniku w przypadku braku odpowiedzi na uzgodnienia techniczne lub interpretacje przepisów, przy zachowaniu wyjątku dla decyzji w rodzaju pozwolenia na budowę – dodaje Rafał Gliwiński.

Wprowadzenie „milczącej zgody” i cyfryzacja procesu

Zdaniem przedstawicieli innych firm, również wprowadzenie zasady „milczącej zgody” w sytuacjach, gdy organy nie dotrzymują ustawowych terminów, oraz cyfryzacja całego procesu mogłyby znacząco poprawić efektywność.

Po trzecie – brak jednolitych standardów dokumentacyjnych

Jednym z kluczowych zadań wydaje się ujednolicenie zakresu dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę (PNB) i zredukowanie liczby instytucji do opiniowania. Obecnie proces uzyskiwania pozwolenia jest nie tylko czasochłonny, ale także skomplikowany administracyjnie, głównie ze względu na brak jednolitych standardów dokumentacyjnych oraz dużą liczbę instytucji opiniujących inwestycję. W zależności od miasta, a nawet konkretnej dzielnicy, inwestorzy napotykają na różne oczekiwania urzędów względem zakresu dokumentów niezbędnych do uzyskania PNB. Mimo że przepisy prawa budowlanego precyzują, jakie załączniki powinny znaleźć się we wniosku, wiele samorządów wprowadza dodatkowe wymagania – od opinii konserwatorów zabytków, przez uzgodnienia zagospodarowania terenu i decyzje lokalizacyjne, po szczegółowe opracowania techniczne. 

Zgodnie z ustawą, pozwolenie na budowę powinno zostać wydane w ciągu 65 dni. W praktyce jednak ten termin jest rzadko dotrzymywany.

Opóźnienia w realizacji inwestycji wynikają również z konieczności uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (DUŚ) dla warunków zabudowy (WZ). Procedura uzyskania DUŚ, na przykład w Warszawie, trwa średnio około roku, a przygotowanie wniosku zajmuje dodatkowo około 3 miesięcy.  Co więcej, decyzja DUŚ wymaga bardzo szczegółowych danych projektowych, takich jak: 

• dokładna wysokość budynku,
• powierzchnia zabudowy,
• powierzchnia garażu
• czy lokalizacja urządzeń technicznych (np. wentylatorów).

Tymczasem to właśnie decyzja WZ określa kluczowe parametry inwestycji, takie jak:

• maksymalna wysokość zabudowy,
• wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej
• czy liczba miejsc parkingowych.

Urząd wydaje decyzję WZ na podstawie własnej analizy urbanistycznej, której wyniki często różnią się od założeń inwestora. Z tego względu, uzasadnione wydaje się przeniesienie obowiązku uzyskania DUŚ dopiero na etap składania wniosku o PNB, kiedy parametry inwestycji są już ustalone. Takie rozwiązanie znacząco skróciłoby czas przygotowania inwestycji i uczyniło cały proces bardziej logicznym oraz efektywnym.

Po czwarte – infrastruktura. Wyzwania i potrzeba współpracy

Deweloperzy dopominają się o nawiązanie dialogu na temat roli infrastruktury towarzyszącej, takiej jak drogi, kanalizacja czy sieci techniczne, w kontekście zrównoważonego rozwoju.

–  Z perspektywy inwestora zasadne wydaje się rozważenie mechanizmów, które sprzyjałyby bardziej partnerskiej współpracy pomiędzy sektorem prywatnym a jednostkami samorządu terytorialnego przy realizacji tego typu elementów infrastruktury – precyzuje Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński Grupa Holdingowa.

Jednym z najpilniejszych problemów, z którym wielokrotnie mieliśmy do czynienia również w trakcie realizacji inwestycji deweloperskich w Trójmieście, a wymagających interwencji ustawodawcy, są nieuregulowane zasady przejmowania przez gminy dróg budowanych przez deweloperów. Obecnie inwestorzy ponoszą ogromne nakłady na budowę infrastruktury drogowej, a mimo to często spotykają się z odmową jej przejęcia przez samorządy. W efekcie, to nie deweloper, a nabywcy mieszkań czy domków jednorodzinnych finansują utrzymanie de facto publicznej drogi.

Potrzebne są jasne przepisy, które zobowiążą gminy do przejmowania dróg spełniających określone standardy techniczne, z wyznaczonym obligatoryjnym terminem odbioru. Wiąże się z tym konieczność systemowego uregulowania zasad finansowania infrastruktury towarzyszącej, dróg, chodników, oświetlenia, sieci wodno-kanalizacyjnych. 

W ostatnich latach doszły jeszcze do tego katalogu, na przykład, parki przy osiedlach czy ogólnodostępne tereny zielone, i to nie o charakterze zieleni osiedlowej. Przykładami takich inwestycji są m.in. bulwary nad Motławą w Gdańsku, powstające wzdłuż coraz liczniejszych osiedli i zespołów zabudowy stanowiących miejski waterfront.

Fundusz infrastrukturalny. Rozwiązanie dla branży

Deweloperzy postulują więc rozważenie wprowadzenia funduszu infrastrukturalnego współfinansowanego przez gminy i inwestorów, który pozwoliłby rozłożyć koszty bardziej proporcjonalnie oraz sprawiedliwie. Zapewni to: 

• zniesienie uznaniowości i arbitralnych decyzji urzędników,
• większą przewidywalność kosztów,
• szybsze procedury,
• a także zachowanie płynności finansowej inwestorów, szczególnie tych mniejszych.

Po piąte – cyfryzacja procesów. Klucz do przyspieszenia budowy mieszkań

Inicjatywa SprawdzaMY Rafała Brzoski zaproponowała już ciekawe rozwiązania, choćby cyfryzację ksiąg wieczystych. To oznaczałoby szybszy dostęp i mniej biurokracji.

Opóźnienie w dokonywaniu wpisów do ksiąg wieczystych, szczególnie w dużych miastach, jest dużym problemem. Na wpisy istotne z punktu widzenia realizacji inwestycji, takie jak wpis prawa własności czy wpis podziału lub scalenia nieruchomości, czeka się dziś nawet rok. To często blokuje dalsze etapy inwestycji i przekazywania lokali nabywcom. 

Ubezpieczenie pomostowe . Jak ograniczyć koszty dla kupujących?

Dzięki digitalizacji procesu klienci banków szybciej sfinalizują zakup nieruchomości i uzyskają kredyty hipoteczne, a banki zoptymalizują zarządzanie zabezpieczeniami. To ważne dla kupujących nieruchomości, bo wiąże się z dodatkowymi kosztami ubezpieczenia pomostowego.

Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowe zabezpieczenie wymagane przez bank do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W tym okresie klient ponosi wyższe koszty, najczęściej w postaci podwyższonej marży kredytowej. Choć jest to element niemal każdej umowy kredytu hipotecznego, istnieją skuteczne sposoby na ograniczenie tego obciążenia.

Takie rozwiązania może stosować rząd, wdrażając elektroniczne wpisy do ksiąg wieczystych i przyspieszając procedury sądowe. Z drugiej strony, banki mają szereg możliwości, aby przygotować atrakcyjne propozycje dla klientów.

Cyfrowy obieg dokumentów: 

• zmniejszy również liczbę błędów,
• odciąży sądy
• i zredukuje koszty archiwizacji.