Mieszkanie dla turysty: co się zmieni po 20 maja 2026 roku?

Zmiany w najmie krótkoterminowym: kiedy zaczną obowiązywać?

Pierwsze czytanie w Sejmie projektu ustawy o najmie krótkoterminowym, przygotowanej przez polityków partii Polska 2050, odbyło się w połowie kwietnia 2026 r. W tym samym dniu w Ministerstwie Sportu i Turystyki odbyła się konferencja prasowa, uzupełniająca wiedzę o drugim, wyraźnie konkurencyjnym, a przygotowywanym przez rząd, projekcie ustawy. Dowiedzieliśmy się na niej czegoś konkretnego: system rządowy będzie zintegrowany z lokalnymi systemami gminnymi od 15 października 2026 r. - poinformował Ireneusz Raś, wiceminister sportu i turystyki.

PRZECZYTAJ TEŻ: Kolejne fikcyjne kwatery nad morzem. Uważajcie przy wakacyjnym wynajmie

Co się stanie po 20 maja? 

Czy właściciele apartamentów i mieszkań wynajmowanych turystom, mają zamknąć biznesy na klucz, a firmy operatorskie zwinąć żagle? 

- 20 maja 2026 r. na rynku wynajmu mieszkań turystycznych w Polsce realnie nic nie zmienia - komentuje Marlena Kosiura, która na portalu InwestycjewKurortach.pl od miesięcy relacjonuje losy ustawy. - Właściciele mieszkań oraz firmy operatorskie z sektora short term rental do jesieni nie muszą nic robić. Potwierdza to resort turystyki. 

Przepisy UE, które wchodzą w życie 20 maja 2026 r., w Polsce na razie będą martwe. System centralnej rejestracji stanie 20 maja jedynie w teorii, ponieważ na wniosek samorządowców ministerstwo przedłużyło do 15 października 2026 r. czas na stworzenie baz lokalnych, nadawanie indywidualnych numerów identyfikacyjnych mieszkaniom turystycznym zgodnie z przepisami UE. Zmiany nastąpią w październiku 2026.

Najem krótkoterminowy: w Polsce zmiany 15 października

Teoretycznie 20 maja 2026 r. wchodzi w życie rozporządzenie UE z 2024 r., nazywane w skrócie STR (od short term rental). Od tego dnia wszystkie mieszkania, wynajmowane na doby, powinny mieć specjalny numer identyfikacyjny, nadawany przez gminę i numer ten publikować na platformach rezerwacyjnych typu Booking, Airbnb czy Vrbo. Platformy są zobowiązane do pilnowania, by na ich serwisie pojawiały się tylko legalnie działające mieszkania turystyczne, posiadające numer identyfikacji.

ZOBACZ: Śladami Makłowicza. Gdzie jadł w Trójmieście? Jedna mapa i weekend zaplanowany!

- W Polsce nie przygotowano przepisów krajowych, wprowadzających te wymagania unijne - dodaje Marlena Kosiura. - Resort sportu i turystyki pracuje nad ustawą i prawdopodobnie skorzysta z tzw. okresu przejściowego, czyli możliwości wydłużenia wdrażania rozporządzenia UE do krajowego prawodawstwa.

Dla właścicieli takich mieszkań i firm operatorskich zmiana wejdzie w życie 15 października 2026 r. Od tego dnia działać ma centralny system, zbierający i scalający dane z wszystkich gmin, czyli dokładnie to, co uchwaliła UE w 2024 r. Potwierdził to Ireneusz Raś, wiceminister sportu i turystyki. 

Czy mieszkania, które dziś działają i są wynajmowane na np. Bookingu i Airbnb będą mogły po 20 maja być udostępniane tak samo do wynajmu jak dziś?

- Tak, ponieważ w związku z tym, że nie ma jeszcze krajowych przepisów wykonawczych, nie ma centralnego rejestru, do którego spływają rejestry z numerami identyfikacyjnymi z gmin, Booking nie ma jak dla Polski wdrożyć pokazywania przy ogłoszeniu numeru rejestracji mieszkania. Przez lato 2026 r. w sumie więc nic się nie zmieni - komentuje Kosiura.

CZYTAJ TEŻ: Perła Trójmiasta bije rekordy poza sezonem! Turyści zostają dłużej i wydają więcej

Samorządy proszą o czas

To efekt próśb wielu samorządów, które wnioskowały o wydłużenie czasu na techniczne przygotowanie takich rejestrów. Choć lokalne rejestry miejsc noclegowych istnieją od dawna (to właśnie w gminie powinno się zgłaszać swoje mieszkanie, które wynajmuje się turystom), to nie wszystkie gminy są w tym - zdaniem ekspertki - zaawansowane technicznie. Dobrze obsługiwany elektronicznie rejestr od dawna prowadzi m.in. Kraków, miasto które jest najbardziej zaawansowane w Polsce w rozumieniu i porządkowaniu zjawiska wynajmu krótkoterminowego. Mapka z oficjalnie zgłoszonymi miejscami działa interaktywnie też np. w gminie Kościelisko koło Zakopanego, która uruchomiła ją już we wrześniu 2025 r.

Wśród gmin nie ociągających się z przygotowaniem do wdrożenia ustawy ekspertka wymienia również Sopot: miasto od dawna prowadzi swój system rejestracji miejsc noclegowych i czeka na ten rządowy, by móc przekazywać dane. W tej bazie wpisywane są jednak jedynie lokale prowadzone przez firmy, a nie osoby prywatne – bo tak stanowią obowiązujące dziś zapisy prawa. Tymczasem w ostatnich tygodniach do urzędników trafia bardzo wiele pytań i telefonów od właścicieli mieszkań w sprawie numerów identyfikacyjnych zgodnych z nowymi przepisami UE. 

Gminy liczą na podatki 

Nowy system dopiero po 16 października 2026 r. pozwoli na zebranie realnych danych na temat skali wynajmu krótkoterminowego w Polsce, czyli ile mieszkań jest w Polsce wynajmowanych na doby. Wiceminister Ireneusz Raś przytoczył na konferencji informację, że według analiz resortu w Polsce funkcjonować może ok. 70 - 100 tys. mieszkań działających w modelu short term rental (STR). Jego zdaniem szara strefa to ok. 35 proc. tego rynku. Ale podkreślał, że są to jedynie szacunki i faktycznie twardych danych nie ma.

SPRAWDŹ: Przyjechali do apartamentu-widmo w Sopocie. Turyści z Gliwic stracili pieniądze

Skutki? Zamieszanie i niepewność właścicieli kwater, ale także tzw. czysty zysk. Do jesieni ci, którzy dziś działają dziś poza oficjalnymi rejestrami gminnymi, unikają płacenia podatków od działalności gospodarczej czy płacenia wyższego podatku od nieruchomości (nie 1 zł za m kw., ale ok. 30 zł za m kw., czyli jak od lokalu usługowego, na co skarżą się głównie samorządy), będą musieli się zdecydować, czy rejestrują się oficjalnie. Bez tego nie będą w stanie od połowy października działać na platformach typu Booking i Airbnb, bo serwisy te też będą mieć kary za udostępnianie ofert bez numerów identyfikacji. 

Natomiast poważni inwestorzy, lokujący w nieruchomościach poważne sumy, już od jakiegoś czasu kierują swoje zainteresowanie w kierunku specjalnej oferty deweloperów: na rynku - również trójmiejskim - widać prawdziwy wysyp takich inwestycji. Jakich?

Obowiązek rejestracji będzie dotyczył tylko mieszkań, które mają naprawdę status mieszkaniowy, nie dotyczy apartamentów wyglądających jak mieszkania, ale mające status lokali usługowych (sprzedawane były z 23 proc. stawką VAT) - one w ogóle nie będą podlegać tym przepisom, o czym wielu właścicieli takich lokali nie wie, jak twierdzi Marlena Kosiura.

Czy to sposób na obniżenie cen mieszkań?

Jednym z argumentów gmin, walczących z najmem krótkoterminowym, był ten, że rozwój turystyki i działania platform w nim pośredniczących miał decydujący wpływ na podniesienie cen mieszkań. Zapowiadane zmiany mogłyby – zdaniem polityków – sprawić, że oferta części z nich trafi na rynek wynajmu długoterminowego i wpłynie na obniżenie cen najmu. 

- Ale to raczej życzenia, nie realna perspektywa. Dane krajów, które już od dawna prowadzą bardzo restrykcyjną politykę ograniczaniu wynajmu krótkoterminowego pokazują, że po wprowadzeniu zakazów na rynku ani nie przybyło mieszkań na wynajem, ani ceny wynajmu na cele mieszkalne nie spadły drastycznie - komentuje Marlena Kosiura. 

PRZECZYTAJ TEŻ: Jak ograniczyć najem krótkoterminowy? Temat wraca jak bumerang

Przykładowo realia Hiszpanii, najczęściej przywoływanej w Europie jako państwo, gdzie wynajem turystyczny zaczął przekładać się negatywnie na mieszkalnictwo i życie lokalnych społeczności, wskazują, że to nie jest pewnik! Latem 2025 roku zaczął tam obowiązywać krajowy rejestr, z obowiązkiem posiadania numeru NRA (Número de Registro de Alquiler), czyli właśnie ten wymagany rozporządzeniem UE. 

Platformy rezerwacyjne zostały zobowiązane przez władze Hiszpanii do usunięcia tysięcy ogłoszeń bez ważnych licencji (tylko maju 2025 r. nakazano usunięcie ponad 65 tys. ogłoszeń noclegowych). Liczba mieszkań na doby spadła drastycznie (w listopadzie 2025 roku odnotowano spadek liczby mieszkań turystycznych o 12,4 proc. w skali roku): te dane pochodzą z hiszpańskiego Narodowego Instytutu Statystycznego oraz Ministerstwa Mieszkalnictwa. A mimo to nie spowodowało to spadku cen wynajmu lokali na cele mieszkaniowe. Co więcej - w dużych miastach ceny najmu rosły nawet przy spadku liczby lokali turystycznych. 

- W Barcelonie, mimo redukcji liczby mieszkań turystycznych, czynsze wzrosły o 24 proc. w ostatnich latach (dane raportu Pwc, z grudnia 2024 r., choć był on wykonane na zlecenie Airbnb, może to więc zaburzać jego wiarygodność) – dodaje ekspertka.

Raport Obserwatorium Mieszkalnictwa i Gruntów, opracowany przez oficjalną jednostkę analityczną, podlegająca bezpośrednio hiszpańskiemu Ministerstwu Mieszkalnictwa i Agendy Miejskiej, też wskazuje, że mieszkania wycofane z turystyki nie trafiły masowo na rynek tradycyjny. Zamiast tego właściciele wybierają tzw. alquiler de temporada (najem sezonowy/średniookresowy), który nie podlega rządowym limitom cenowym. 

Czy my to znamy? Ależ tak! Od dekad tak działali np. właściciele mieszkań w Trójmieście, wynajmując mieszkania studentom w trakcie roku akademickiego i turystom przez 3. miesiące tzw. wysokiego sezonu latem…

ZOBACZ: Gdański rynek mieszkań na wynajem po wakacjach puchnie od ofert

Zdaniem eksperta

W Polsce jest jeszcze jeden problem, który utrudnia wynajem długoterminowy, o którym od lat mówi się w środowisku nieruchomości czy biznesu. Ta argumentacja dopiero teraz zaczyna się przebijać do szerszej dyskusji o najmie krótkoterminowym: obowiązujące przepisy prawne są korzystne dla nieuczciwych wynajmujących, którzy np. nie płacą czynszu najmu, a trudno ich usunąć z mieszkania. Dlatego wiele osób, które ma już lokale do wynajmu lub planuje inwestycyjnie kupić mieszkanie, by na nim zarabiać, woli udostępnić je w formie wynajmu na doby, ponieważ turyści nie sprawiają takich problemów, a mieszkanie z uwagi na częste sprzątanie jest na bieżąco monitorowane. 

Są wprawdzie przecieki, że restrykcyjne prawo ochrony lokatorów może być „poluzowane”, ale politycy wszystkich partii mają zbyt dużą skłonność do podejmowania populistycznych decyzji, by mieć na to nadzieję.