Gdański rynek mieszkań na wynajem po wakacjach puchnie od ofert

Liczba dostępnych ofert na poziomie 26,9 tys. (+2,3 proc. m/m), przy jednoczesnym 20 proc. spadku nowych ogłoszeń oraz 31 proc. spadku zainteresowania, sygnalizuje powrót rynku do rutyny z początku roku. Szczególnie istotnym sygnałem jest utrzymująca się od miesięcy stabilność cenowa – średnia ofertowa cena najmu (3641 zł) praktycznie nie zmieniła się w ujęciu miesięcznym, a roczna dynamika wzrostu wynosi zaledwie 1 proc.. To wyraźny kontrast z burzliwymi latami 2021–2023, kiedy ceny podlegały znacznym wahaniom pod wpływem czynników zewnętrznych.

CZYTAJ TEŻ: Grzegorz Piątek: Mieszkania powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy nie są projektowane po to, by w nich mieszkać

Średnia cena ofertowa w wybranych miastach

Październikowe zestawienie średnich cen ofertowych w największych miastach pokazuje utrzymującą się stabilizację cen w skali całego rynku – choć lokalnie widać delikatną korektę i przesunięcia w stronę wyższych czynszów, co zwłaszcza w Opolu, Olsztynie i Zielonej Górze może być spowodowane mniejszą ofertą i inną strukturą cenową dostępnych lokali.

Najwyższe stawki tradycyjnie utrzymuje Warszawa (4961 zł), mimo symbolicznych spadków w ujęciu rocznym o –0,4 proc. Delikatny trend spadkowy w perspektywie miesięcznej widoczny w jest w Krakowie (–0,7 proc.) i w Trójmieście (–0,4 proc.), ale to prawdopodobnie korekta posezonowa w miastach turystycznych. Te kosmetyczne zmiany sprawiły, że w obu miastach nadal jest drogo, obowiązują stawki powyżej 3000 zł (Kraków – 3258 zł; Trójmiasto – 3228 zł) Dotyczy to również Wrocławia (3137 zł).

Do średniego segmentu cenowego należą m.in. Szczecin (2853 zł), Poznań (2629 zł), Lublin (2588 zł) oraz Rzeszów (2543 zł). Ponownie miasto z najniższymi kosztami wynajmu to Kielce (1964 zł), w którym średnia cena jest niższa w porównaniu z 2024 o 2,2 proc. 

W perspektywie rocznej, spadki cen dotyczyły sześciu miast wojewódzkich – największe w Rzeszowie (–5,2 proc.) i Katowicach (–3,2 proc.). Natomiast największe wzrosty w porównaniu z ubiegłym rokiem odczuli mieszkańcy Opola (+9,2 proc.), Olsztyna (+7,1 proc.) i Bydgoszczy (+6,1 proc.), co ma niewątpliwie związek z odczuwalnym spadkiem oferty w tych miastach (w Opolu np. prawie o 1/4). 

Największy wzrost liczby ofert m/m nadal w Gdańsku

W październiku zaobserwowano wzrost liczby dostępnych ofert w 6 z 18 monitorowanych miast, z czego jedynie w Gdańsku były to wzrosty dwucyfrowe. Tutaj warto zauważyć, że ten trend utrzymuje się nad Motławą od kilku miesięcy! Wprawdzie zmiany nie były tak spektakularne jak we wrześniu (31 proc. więcej mieszkań na wynajem) czy w sierpniu (58 proc.), ale i tak znaczące. To nadal pokłosie sezonu i powrót mieszkań z wakacyjnego najmu krótkoterminowego w długoterminowy. Jednocześnie to najlepsze świadectwo o skali tego zjawiska w stolicy Pomorza. I wprawdzie od lat właściciele pokoi i mieszkań na wynajem stosowali „płodozmian” (w lecie turyści, poza sezonem – studenci) teraz ten trend nie do końca się sprawdza. Wynika to z faktu, że najlepiej w sezonie wakacyjnym wynajmują się mieszkania położone w pobliżu zabytkowego i... rozrywkowego jednocześnie centrum lub w rejonach nadmorskich. A czynsze w takich miejscach daleko przekraczają możliwości studenckich budżetów. Ale...

– W wielu miastach sezon turystyczny nie kończy się wraz z końcem wakacji. Coraz częściej obserwujemy, że najemcy krótkoterminowi pozostają aktywni do końca września, a nawet początku października. Dopiero wtedy właściciele decydują się udostępnić mieszkania w formule wynajmu długoterminowego – twierdzi Agata Stachowiak, ekspertka z Otodom.

Wracając do statystyki: wyróżniły się również Białystok i Sopot gdzie oferta na koniec miesiąca była dokładnie taka sama jak we wrześniu. Natomiast największe zmiany w ofercie odnotowały mniejsze ośrodki miejskie, takie jak Opole (–23 proc.), Bydgoszcz (–10 proc.) czy Kielce (–9 proc.) oraz pierwszy raz w tym roku na tak dużą skalę Łódź (–11 proc.). W połączeniu z informacją, że największy wzrost cen odnotowaliśmy w ostatnich 12 miesiącach w Płocku daje to cenną wskazówkę: jeżli chcemy inwestować w lokale na wynajem może warto rozejrzeć się po mniejszych miastach, a nie metropoliach. Które dotychczas wydawały się na tym rynku pewniakiem?

CZYTAJ TEŻ: Oszust mieszkaniowy z Gdańska zatrzymany! Wynajmował, nie płacił i uciekał

Najemcy rozglądają się za mieszkaniami do kupna?

Kluczowym czynnikiem kształtującym obecną sytuację na rynku najmu są zmiany w polityce monetarnej NBP.

Spadające stopy procentowe, w połączeniu z większą dostępnością kredytów hipotecznych, tworzą coraz bardziej atrakcyjną alternatywę dla najmu w postaci

zakupu własnego mieszkania – twierdzą analitycy. Grupa potencjalnych najemców, która dotychczas nie miała zdolności kredytowej, stopniowo rezygnuje z wynajmu na rzecz zakupu nieruchomości. Ten trend jest szczególnie widoczny w segmencie mieszkań dwupokojowych, które tradycyjnie stanowią połowę zapytań na rynku najmu. Lokale o powierzchni 30–40 m kw., preferowane przez młode pary i rodziny, to jednocześnie grupa najbardziej wrażliwa na zmiany warunków kredytowania. Rosnąca dostępność kredytów mieszkaniowych sprawia, że coraz więcej osób z tej kategorii rozważa zakup własnego lokum zamiast dalszego wynajmowania.

Perspektywy dla rynku najmu

W nadchodzących miesiącach należy spodziewać się dalszego pogłębienia trendu stabilizacyjnego, a nawet delikatnego osłabienia rynku najmu. Sezonowe spowolnienie końca roku zbiegnie się z systematycznym odpływem części klientów do segmentu zakupowego. Właściciele nieruchomości na wynajem mogą być zmuszeni do większej

elastyczności cenowej, szczególnie w przypadku lokali, które bezpośrednio konkurują z ofertą rynku wtórnego. 

– Paradoksalnie, obecna sytuacja może okazać się korzystna dla najemców pozostających na rynku. Mniejsza konkurencja o mieszkania, w połączeniu z rosnącą podażą zwracanych lokali przez osoby kupujące własne nieruchomości, stwarza przestrzeń do negocjacji warunków najmu – twierdzi Agata Stachowiak z Otodom . – Końcówka roku może zatem okazać się optymalnym momentem dla osób poszukujących nowego mieszkania na wynajem.

Co więcej, jak pokazują dane Otodom z października, liczba dostępnych ofert nie zmniejsza się, a nawet delikatnie rośnie co oznacza, że prywatny sektor rynku nieruchomości inwestycyjnych ma się dobrze. Długoterminowo, rynek najmu będzie musiał się dostosować do nowej rzeczywistości kredytowej. Prawdopodobnie oznacza to dalszą stabilizację cen, a w niektórych segmentach nawet ich korekty, szczególnie w miastach o rozwiniętym rynku mieszkaniowym i dużej aktywności deweloperskiej.

Jakich mieszkań najczęściej szukamy

Jeżeli nadal zastanawiasz się nad kupnem mieszkania w celach inwestycyjnych – warto wiedzieć, jakie cieszą się największym zainteresowaniem potencjalnych najemców. 

Dane dotyczące wynajmu za październik potwierdzają, że lokatorzy są stali w wyborach i mieszkania dwupokojowe niezmiennie od wielu miesięcy są najczęściej poszukiwaną opcją. 

Na szczycie rankingu najbardziej pożądanych nieruchomości znalazły się mieszkania o powierzchni przekraczającej 40 metrów kwadratowych,których szukało 21 proc. osób. Tuż za nimi znalazły się kompaktowe dwupokojowe lokale o powierzchni około 30 m kw., odpowiedzialne za 16 proc. wyszukiwań – wynik o punkt procentowy niższy niż we wrześniu. Łącznie mieszkania dwupokojowe stanowiły połowę całkowitej liczby zapytań.

Gdy przyjrzymy się preferencjom w kontekście metrażu, nieruchomości o powierzchni przekraczającej 30 m kw., włączając w to te o metrażu powyżej 40 m kw., stanowiły razem ponad 50 proc. wszystkich wyszukiwań, w których określono konkretne wymagania dotyczące wielkości lokalu. 

W segmencie najmniejszych mieszkań, tylko 5 proc. stanowiły zapytania o lokale powyżej 20 m kw. i 30 m kw. Na podstawie tej informacji można zwątpić w lansowaną przez lobby deweloperskie tezę, że minikawalerki, których budowy zabrania obecne Prawo budowlane, nie są wcale takim rynkowym szlagierem, chociaż często przymusowym wyborem dla wielu kupujących. Stać ich tylko na najmniejsze metraże.

Jakimi budżetami dysponują potencjalni najemcy?

W październiku br. w Bydgoszczy, Opolu, Katowicach, Rzeszowie,Łodzi, Zielonej Górze i Olsztynie najczęściej szukano mieszkań dwupokojowych w cenie do 2500 zł. Z kolei we Wrocławiu, Trójmieście, Szczecinie, Poznaniu, Krakowie i Lublinie największy udział w wyszukiwaniach miały mieszkania dwupokojowe z czynszem do 3000 zł. Do tego grona po miesiącu wróciła Warszawa, w której tylko we wrześniu czyli w momencie szczytowym, dominowały lokale dwupokojowe z czynszem do 3500 zł i 4000 zł. W październiku z zestawienia zniknęły kawalerki, a w ich miejsce w Kielcach i Białymstoku na popularności zyskały lokale dwupokojowe do 2000 zł.