Chojnice. Spór o wycenę miejskiej działki. Radni pytają o 41-procentowy spadek jej wartości

Chojnice. Radni pytają o wycenę działki po zamianie z deweloperem

Do burmistrza Chojnic Arseniusza Finstera trafiła interpelacja radnych Marzenny Osowickiej i Kamila Kaczmarka, dotycząca wyceny nieruchomości przy ul. Wysokiej. Zdaniem radnych wartość działki po przejęciu jej przez miasto spadła o ponad 40 proc., mimo że – jak wskazują – z dokumentów nie wynika zasadnicza zmiana jej przeznaczenia.

Jak doszło do zamiany nieruchomości w Chojnicach?

Sprawa ma swój początek jeszcze przed 2019 rokiem. Prywatny inwestor miał grunt o powierzchni około 2 tys. m kw. u zbiegu ulic Wysokiej i Sukienników, gdzie planował budowę budynku wielorodzinnego.

Warto tu przypomnieć, że przedsiębiorstwo kupiło ten grunt razem z budynkiem dawnego szpitala w Chojnicach... od miasta. Teraz miasto wynajmuje te wyremontowane przez dewelopera pomieszczenia w tym budynku na cele miejskie.

W 2019 r. Rada Miejska w Chojnicach podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. W trakcie prac Pomorski Wojewódzki Konserwator Zabytków sprzeciwił się zabudowie terenu. Protestowali również mieszkańcy Chojnic. Konserwator nakazał ochronę widoku na historyczne miasto, zakazując zabudowy w celu zachowania otoczenia zabytków i ekspozycji historycznej sylwety miasta.

To uniemożliwiło deweloperowi realizację planowanej inwestycji. W efekcie pojawił się pomysł zamiany nieruchomości pomiędzy miastem a inwestorem.

Wyceny z 2022 i 2023 roku

W 2022 roku Urząd Miejski zlecił wycenę działki należącej do dewelopera. Rzeczoznawca, przyjmując przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i wskazując brak ograniczeń w zabudowie, oszacował jej wartość na 2,55 mln zł, czyli około 1231 zł za metr kwadratowy.

W marcu 2023 roku ten sam rzeczoznawca, na zlecenie miasta zaktualizował operat z 2022 roku i stwierdził, że nie nastąpiły zmiany dotyczące nieruchomości, jej otoczenia, stanu prawnego, przeznaczenia ani cen rynkowych, które uzasadniałyby zmianę wartości. 

Równocześnie wycenił inną należącą do miasta nieruchomość przy ul. Bankowej - na 3,2 mln zł.

Do zamiany doszło w maju 2023 roku. Miasto przekazało deweloperowi nieruchomość przy ul. Bankowej, wycenioną na 3,2 mln zł, a w zamian otrzymało grunt przy ul. Wysokiej, wyceniony na 2,5 mln zł, oraz dopłatę w wysokości nieco ponad 700 tys. zł, wyrównującą wartość obu nieruchomości.

Radni: dlaczego wartość działki spadła o 41 proc.?

Na przejętym przez miasto terenie przy ul. Wysokiej Zakład Gospodarki Komunalnej planuje budowę parkingu. I to właśnie przy okazji tej inwestycji radni Marzenna Osowicka i Kamil Kaczmarek zwrócili uwagę na nową wycenę nieruchomości.

- W połowie 2026 r. miasto zleciło nową wycenę jednej z działek u zbiegu ulic Wysoka - Sukienników o powierzchni 1903 m. I rzeczoznawca oszacował jej wartość na 1,37 mln zł, co daje 722 zł za m². Oznacza to, że po przejęciu nieruchomości przez miasto jej wartość spadła aż o 41%, mimo że z przedstawionych dokumentów nie wynika zasadnicza zmiana przeznaczenia nieruchomości - czyli z terenu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną na teren pozbawiony takiej możliwości. W operacie z 2026 r. działka nadal została potraktowana jako nieruchomość posiadająca przeznaczenie związane z zabudową mieszkaniową wielorodzinną - podkreślają radni Marzenna Osowicka i Kamil Kaczmarek.

W interpelacji skierowanej do burmistrza radni zadali 110 pytań. Pytają m.in.:

• dlaczego podczas zamiany nieruchomości w 2023 roku zignorowano stanowisko konserwatora zabytków i wyceniono grunt dewelopera na tak wysoką kwotę, 
• dlaczego obie nieruchomości wyceniał ten sam rzeczoznawca, 
• czy miasto weryfikowało sporządzone operaty, 
• z czego wynika nagły spadek wartości działki po jej przejęciu, 
• jakie są obecnie plany wobec tej nieruchomości, 
• czy planowana jest jej kolejna zamiana lub sprzedaż.

Burmistrz Arseniusz Finster: funkcja działki się zmieniła

Burmistrz Chojnic nie zgadza się z zarzutami radnych i wskazuje, że zmiana wartości wynika ze zmiany możliwości zagospodarowania terenu.

 W momencie, kiedy była wyceniana nieruchomość firmy PB Górski i nieruchomość ZGM-u, na którą się zamienialiśmy z firmą, firma PB Górski miała warunki zabudowy i nieruchomość była wyceniana jako nieruchomość do zabudowy kubaturowej. Dlatego była wyceniona na 2,5 miliona. W tej chwili chcemy tę nieruchomość przekazać do ZGM-u z czytelną informacją, że tam nie mogą powstawać wysokie obiekty kubaturowe, tylko może coś powstać, co jest na powierzchni. I ta sytuacja obniża wartość tej nieruchomości do kwoty 1,3 mln zł - tłumaczy Arseniusz Finster.

Jak dodaje, decyzję o zamianie nieruchomości podjął kilka lat temu na podstawie uchwały Rady Miejskiej, której celem była ochrona historycznej sylwety miasta.

- Teraz, tworząc plan miejscowy, wiem, że konserwator nigdy nie zgodzi się na to, żeby tam stawiać czteropiętrowe kamienice - podkreśla Finster. - Mogę tam sobie jedynie zbudować parking. Czyli mieliśmy działkę, na której PB Górski mógł budować kamienicę, bo miał oparcie prawne, a teraz jest działka, na której ja mogę zbudować tylko parking. Dlatego jest taka wycena. A więc funkcja się zmieniła, bo jesteśmy w trakcie realizacji planu miejscowego i konserwator już wydał opinię: żadnych obiektów kubaturowych.

Burmistrz ocenia również, że skierowanie do niego interpelacji zawierającej 110 pytań jest przejawem obstrukcji prac urzędu.