Rząd chce walczyć z patodeweloperką. Regulacje przyjęte, pieniędzy nie ma

Podpisana w lipcu przez prezydenta nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma zreformować podejście do procedury planistycznej w gminach w całej Polsce. Przede wszystkim, naprawić złe rozwiązania, skutkujące chaotyczną i nieprzemyślaną zabudową, a w niektórych przypadkach tzw. patodeweloperką. Obecnie, w kwestii zabudowy, gmina bazuje na tzw. studium, które wytycza ogólne kierunki rozwoju oraz opracowywanych na jego podstawie, miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Tam, gdzie nie ma planów, inwestorzy występują o tzw. warunki zabudowy (WZ), wydawane każdorazowo przez włodarza. Po przyjęciu nowych rozwiązań prawnych, studia przejdą do historii, a zastąpią je tzw. plany ogólne, obejmujące zasięgiem całe gminy oraz określające, co i gdzie będzie można budować. Ich ustalenia będą podstawą nie tylko do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Ministerstwo rozwoju i technologii mówi o rewolucyjnych rozwiązaniach, które uproszczą, ujednolicą oraz przyspieszą procedurę planistyczną. 

- Brak planów miejscowych bardzo często skutkuje nieładem przestrzennym, niekontrolowanym rozprzestrzenianiem się zabudowy w miejscach, które nie powinny być zabudowywane, lub w sposób, który często określamy patodeweloperką. Przyjrzeliśmy się dogłębnie tej sprawie, szukając przyczyn niepowodzeń. Okazało się, że zawiniły m.in. skomplikowane procedury, które do tej pory trwały latami. Upraszczamy je. Teraz uchwalanie planów będzie szybsze - mówi Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii.

Brak planów miejscowych bardzo często skutkuje nieładem przestrzennym, niekontrolowanym rozprzestrzenianiem się zabudowy w miejscach, które nie powinny być zabudowywane, lub w sposób, który często określamy patodeweloperką. Przyjrzeliśmy się dogłębnie tej sprawie, szukając przyczyn niepowodzeń. Okazało się, że zawiniły m.in. skomplikowane procedury, które do tej pory trwały latami. Upraszczamy je. Teraz uchwalanie planów będzie szybsze

Piotr Uściński / wiceminister rozwoju i technologii

Nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego

Diabeł, jak zwykle, tkwi w szczegółach. Nowe regulacje nie weszły jeszcze w życie, tymczasem zgodnie z nowelizacją, plany ogólne mają być gotowe do końca 2025 r. Jeśli gminy nie przygotują ich na czas, mogą zablokować drogę do realizowania na swoim terenie nierzadko milionowych inwestycji. Biorąc pod uwagę analizy NIK, wskazujące, że na opracowanie, skonsultowanie oraz uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania potrzeba ok. 3-4 lat, ograniczenie samorządom terminu do nieco ponad 2 lat, jest nieznajomością realiów lub zwykłą złośliwością - komentują włodarze oraz wskazują na inne niekorzystne okoliczności, których rząd zdaje się nie dostrzegać.

- Termin ten jest za krótki, co było wielokrotnie podnoszone przez środowiska samorządowe w toku prac nad ustawą. Mimo, że Senat przychylił się do wniosku o przedłużenie terminu, Sejm odrzucił tę poprawkę – zauważa Iwona Markesic, dyrektor Biura Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni. - Plan ogólny będzie nowym aktem planistycznym, dlatego niezbędne będzie wykonanie wielu analiz oraz przeprowadzenie procedury, w tym procesu partycypacji społecznej. Największym na dziś problemem jest jednak brak przepisów wykonawczych do ustawy, w tym rozporządzenia o zakresie planu ogólnego. Bez niego trudno podjąć prace nad tym aktem.

- Obawiam się, że wprowadzone zmiany spowodują planistyczny paraliż. Jeśli wszystkie gminy przystąpią do aktualizacji planów w tym samym momencie, to z jednej strony spowoduje to niewydolność urzędów oraz kancelarii urbanistycznych, którym te zadania będą zlecane, a z drugiej oznaczać będzie, znaczący wzrost cen za usługi tych podmiotów. Im większy urząd, tym więcej rąk do pracy. W mniejszych jednostkach, takich jak nasza, tego rodzaju zadania wykonywane są w ramach usług zewnętrznych – komentuje Mirosław Chyła, burmistrz Pelplina. – Obecnie staramy się uruchomić jak najwięcej procedur planistycznych na starych zasad, bo tak naprawdę nie wiemy co nas czeka w przyszłości.

Do przygotowania swojego planu ogólnego przygotowuje się również Puck. Mimo, że samorząd odrobił zadanie z zagospodarowania przestrzennego i pokrył miejscowymi planami 99 proc. gminy, urzędnicy będą musieli zmierzyć się z wyzwaniem narzuconym przez rząd. W mieście jest obecnie kilka działek nieobjętych planem, na których w ostatnich latach powstawały budynki na podstawie tzw. wuzetek. Oprócz tego, 2-3 inne działki bez uchwalonego planu.

- Przyłączamy się do głosów obaw, które pojawiają się w samorządach. Biorąc pod uwagę, że tego typu dokument będzie musiał być skonsultowany z mieszkańcami oraz zaopiniowany przez wiele instytucji, z dotrzymaniem terminu będzie sporo kłopotu – ocenia Piotr Ciskowski, zastępca burmistrz Pucka. Plany będą podlegać uzgodnieniom m.in. z wojewódzkim konserwatorem zabytków, dlatego urzędnicy już dziś obawiają się o dotrzymanie wymaganych terminów, z czym w ostatnich latach WUOZ miał duże problemy. - Nowy dokument będzie wymagać od nas nowego spojrzenia. Osoby zainteresowane zmianami, z pewnością będą o to wnioskować, a to skutkować będzie ogromem pracy dla planistów. Oczywiście, będzie to wiązać się również z dużymi wydatkami. Większość samorządów nie planowała takich zadań w swoich budżetach.

Obawiam się, że wprowadzone zmiany spowodują planistyczny paraliż. Jeśli wszystkie gminy przystąpią do aktualizacji planów w tym samym momencie, to z jednej strony spowoduje to niewydolność urzędów oraz kancelarii urbanistycznych, którym te zadania będą zlecane, a z drugiej oznaczać będzie, znaczący wzrost cen za usługi tych podmiotów

Mirosław Chyła / burmistrz Pelplina

Regulacje i terminy przyjęte - pieniędzy nie ma

Na sfinansowanie planów ogólnych miały pójść środki unijne z Krajowego Planu Odbudowy, który jak wiadomo, do dziś nie został uruchomiony. Podobnie jak w przypadku innych inwestycji, rząd wymyślił prefinansowanie zadania przez Polski Fundusz Rozwoju, w tym wypadku w wysokości 900 mln zł. Samorządowcy wciąż jednak nie wiedzą, jaki będzie tryb pozyskiwania środków i na jakie dofinansowania będą mogli liczyć.

- Ustawa miała w swoim zamyśle ograniczyć rozlewanie się zabudowy, wymuszając zgodność „wuzetek” z planem ogólnym. Jednak jej zapisy mogą sprawić, że założenie to nie będzie spełnione – obawia się Katarzyna Błaszkowska z zespołu komunikacji społecznej Biura Rozwoju Gdańska. - Brak w niej bowiem określenia terminu obowiązywania wydawanych obecnie „wuzetek”. Te wydane po 1 stycznia 2026 r. będą obowiązywać przez pięć lat. Do czasu uchwalenia planu ogólnego na terenach nie objętych planem miejscowym inwestorzy będą korzystać z bezterminowych decyzji administracyjnych, co będzie miało znaczący wpływ na kształtowanie zabudowy w tych obszarach, całkowicie wbrew intencjom reformy.

Powstają też pytania o jakość rozwiązań planistycznych, które będą przygotowywane pod dużą presją czasową.

- Docelowo, ustawa będzie dawać gminom określone udogodnienia. Za jakiś czas cała nasza gmina zostanie objęta nowymi rozwiązaniami jeśli chodzi o planowanie przestrzenne. Natomiast są poważne obawy co do okresu przejściowego, który właśnie przed nami – dodaje burmistrz Pelplina.

Ustawa miała w swoim zamyśle ograniczyć rozlewanie się zabudowy, wymuszając zgodność „wuzetek” z planem ogólnym. Jednak jej zapisy mogą sprawić, że założenie to nie będzie spełnione

Katarzyna Błaszkowska / Biuro Rozwoju Gdańska

Jakie korzyści z nowych rozwiązań w polityce planistycznej?

Korzyścią ma być ograniczenie terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rozwiązanie ma to może zapobiec tzw. urbanistyce łanowej, dobrze widocznej w mniejszych miejscowościach przy dużych aglomeracjach, pod postacią np. domków szeregowych wybudowanych w polu. Ponadto, ustawa umożliwi mieszkańcom danej gminy samodzielne zainicjowanie procedury planistycznej.

- Korzystnym zapisem nowej ustawy jest wprowadzenie umowy urbanistycznej w ramach Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, która umożliwi gminom, podczas negocjacji z inwestorem, realizację infrastruktury społecznej czy rekreacyjnej, będącej uzupełnieniem istniejącego zasobu miejskiego – dodaje Katarzyna Błaszkowska z BRG. - Niestety umowa ta będzie musiała być zgodna z planem ogólnym, gminy zatem będą mogły korzystać z tego rozwiązania dopiero za kilka lat, po uchwaleniu planu ogólnego.

- Zapowiedzi były szumne, natomiast zmiany są kosmetyczne – ocenia Paweł Mrozek, architekt, współzałożyciel Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej oraz Pracowni MAD. - Dla gmin, które przez minione lata obijały się i omijały ustawę, rzeczywiście będzie to rewolucja, która nałoży kaganiec w postaci konieczności wykonania planu ogólnego. Dla niektórych będzie to wręcz szok. Natomiast dla dużych samorządów, które systematycznie prowadziły swoja politykę przestrzenną, zmieni się niewiele. To na co najbardziej liczyliśmy, czyli możliwość cofnięcia starych planów miejscowych, bardzo często absurdalnych w rozwiązaniach i nie nadążających za zmieniającą się rzeczywistością, będzie w praktyce niemożliwe, ponieważ będzie grozić wyciąganiem konsekwencji finansowych w postaci odszkodowań dla ich właścicieli. To jeden z głównych powodów, dla których nasze miasta nie będą mogły rozwijać się w prawidłowy sposób. Obawiam się, że za 10 lat przepisy te będzie trzeba zmieniać na nowo.

Biorąc pod uwagę, że prawie połowę powierzchni Gdyni stanowią lasy, wojskowe tereny zamknięte oraz morskie wody wewnętrzne, pokrycie pozostałej powierzchni miasta obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi obecnie ponad 57 proc. W przypadku Gdańska, jest to ponad 65 proc. Na sierpniowej sesji Rady Miasta Gdańska nastąpiło ostatnie przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Wrzeszcz Górny – Diabełkowo. Oprócz tego, w trakcie procesowania jest obecnie niespełna 100 planów miejscowych.