Mieszkania nie sprzedają się już tak szybko, ale nadal nie ma korekt cenowych

Natomiast według raportu Expandera i Rentiera.io dane na temat cen w ogłoszeniach sprzedaży wciąż pokazują przewagę wzrostów (w maju przeciętne ceny w ogłoszeniach sprzedaży wzrosły w 10 z 17 miast). Teoretycznie, bowiem według Katarzyny Kuniewicz, kierującej działem badań rynku Otodom Analistycs jeszcze do niedawna ceny nie były problemem, mimo iż były wysokie. Teraz już są...

Wiele wskazuje bowiem na to, że ceny w faktycznie zawieranych transakcjach stanęły, a być może nawet nieco spadły (z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Trójmieście ceny w I półroczu br. praktycznie stanęły), chociaż zdarzają się wahania w skali miesiąca. Zauważalnie wydłuża się czas ekspozycji ogłoszeń.

Wysyp wiosennych promocji. Co w trawie piszczy?

Nienajlepsze są również dane na temat sprzedaży nowych mieszkań przez deweloperów, o czym świadczyć może prawdziwy wysyp wiosennych promocji i rabatów. Z danych Otodom Analytics wynika, że w maju sprzedaż nowych mieszkań w 7 największych miastach była o 10 proc. niższa niż w kwietniu i o 20 proc. niższa niż przed rokiem.

Natomiast z informacji od pośredników wynika, że znacząco zmniejszyła się liczba zapytań ze strony potencjalnych kupujących. Innymi słowy, mieszkania nie sprzedają się już tak szybko jak w poprzednich miesiącach. Czy to już – jak rozważano podczas wspomnianego Forum Rynku Nieruchomości – czas na korektę kursu? Czy czeka nas więc mocny spadek cen mieszkań?

CZYTAJ TAKŻE: OFF Miasto ma spajać wieloaspektowy charakter Dolnego Miasta

Konsekwentnie przeczą temu przedstawiciele banku centralnego, którzy swoje analizy opierają na wiarygodnych cenach – transakcyjnych, co odróżnia ich opracowania od analiz opartych na (często życzeniowych) cenach ofertowych. W „Raporcie o stabilności systemu finansowego” opublikowanym niedawno przez NBP można znaleźć poniższe stwierdzenia:

„Ceny nieruchomości mieszkaniowych rosły w ujęciu nominalnym (..), a realna skala wzrostu nie sugeruje zagrożenia istotną korektą w przyszłości. (…) W obszarze finansowania nieruchomości, rozwojowi akcji kredytowej sprzyjać powinna rosnąca zdolność kredytowa gospodarstw domowych, będąca w dużej mierze efektem rosnących płac w gospodarce.”

Bank centralny zwraca więc uwagę na fakt, że choć ceny mieszkań znacząco wzrosły, to zostało to złagodzone przez mocny wzrost wynagrodzeń. Ponadto poziom wynagrodzeń się nie zatrzymał, lecz rośnie i prawdopodobnie nadal będzie rósł w tempie przewyższającym inflację. Według GUS w kwietniu średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw było o 11,3 proc. wyższe niż przed rokiem. Tymczasem wzrost cen (inflacja) w tym samym czasie wyniósł tylko 2,4 proc. NBP prognozuje, że wzrost wynagrodzeń będzie co prawda spowalniał, ale nadal będzie zdecydowanie przewyższał inflację. W rezultacie, po opłaceniu podstawowych kosztów życia, w kieszeniach Polaków będzie pozostało coraz więcej pieniędzy. To ma sprawić, że Polaków stać będzie na zakup mieszkań pomimo wysokich cen i wciąż wysokich stóp procentowych. Pytanie tylko, ilu? I czy tych, którzy lokum najbardziej potrzebują, a więc młodych...

Dla tej grupy potencjalnych nabywców kredyty są trudno dostępne. Udział raty w budżecie pary, kupującej „statystyczne|” mieszkanie (60 m kw.), a zarabiającej po 80 proc. średniej pensji, wynosi aż 46 proc.

Studium przypadku

Sytuacja osób młodych, które zarabiają zwykle poniżej średniego wynagrodzenia, jest fatalna. Para, która chce kupić pierwsze w życiu mieszkanie, zarabiając po 80 proc. średniej pensji (czyli w okolicach mediany wynagrodzeń) dysponuje miesięcznie kwotą 9311 zł netto.

Jeśli będą chcieli kupić mieszkanie o powierzchni 50 m kw. w dużym mieście (średnia transakcyjna cena nowego mieszkania dla 7 największych miast wg NBP), to przy wkładzie własnym wynoszącym 10 proc. rata będzie stanowiła aż 46 proc. ich dochodu.

CZYTAJ TAKŻE: „Domki covidowe” w Mechelinkach do rozbiórki. To samowola budowlana

W statystykach przyjmuje się, że gdy udział raty kredytu wynosi ponad 50 proc. dochodu, to sytuacja kredytobiorców jest fatalna, gdy jest poniżej 30 proc., to sytuacja jest dobra. Statystyczna para jest więc w (prawie) fatalnej sytuacji. Popyt ze strony takich osób na zwykłe kredyty (bez dopłat) jest więc bardzo ograniczony.  W rezultacie liczba wniosków o kredyt hipoteczny w maju (26,9 tys.) była na trzecim najniższym poziomie w ostatnich 8 latach. Gorzej było tylko w maju 2022 r. i maju 2023 r.

Jeżeli sięgniemy do bardziej odległych w czasie statystyk – od 2009 r. (wcześniej przeważały kredyty walutowe) gorsza sytuacja od obecnej pojawiła się tylko dwukrotnie. Pierwszym przypadkiem, gdy udział raty w dochodzie przekraczał 50 proc., był rok 2009 i pierwsza połowa 2010 r., czyli zaraz po kryzysie finansowym. Aby pomóc młodym Polakom w zakupie mieszkania, złagodzono wtedy zasady programu „Rodzina na swoim”, który zaczął funkcjonować na pełnych obrotach.

Drugim przypadkiem, gdy rata przekraczała 50 proc. dochodu przykładowej pary, była druga połowa 2022 r. W tym czasie młodzi niemalże nie mieli szans na uzyskanie kredytu hipotecznego. Wzrost stóp procentowych do poziomu 6,75 proc. wywindował wysokość rat, a dodatkowo regulacje KNF ograniczyły zdolność kredytową. Wówczas udział raty w budżecie takiej statystycznej rodziny był wyższy niż granica krytyczna, bo wynosił 52 proc. To wtedy właśnie pojawił się pomysł wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który funkcjonował w drugiej połowie 2023 r.

Od tamtego czasu stopy procentowe spadły z 6,75 proc. do 5,75 proc. Mocno wzrosły też wynagrodzenia. Niestety, znacząco podskoczyły też ceny mieszkań. W rezultacie udział raty w dochodzie spadł z 52 proc. do 46 proc. Poprawa jest więc nieznaczna. Dodatkowym hamulcem dla starających się o kredyt jest... fundusz, który miał ich wspierać. Dlaczego? Młodym bardzo trudno będzie uzyskać kredyt na opisane mieszkanie, ponieważ nowe przepisy stanowią, że jeśli rata przekracza 40 proc. dochodu, to kredytobiorca może starać się o nieoprocentowaną pożyczkę z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Pieniądze na ten fundusz wpłacają banki. Z pewnością nie będą więc udzielały kredytów z ratą wyższą niż 40 proc. dochodu.

Szansą na poprawę sytuacji byłyby znaczące obniżki stóp procentowych lub mocny spadek cen mieszkań. Obecnie prognozy mówią jednak, że stopa referencyjna NBP może spaść w okolice 3 proc. dopiero w 2027 r. Na mocne spadki cen mieszkań również się nie zanosi w najbliższym czasie. Nawet jeśli ceny spadną, to tempo spadków z reguły jest bardzo powolne. Dlatego bez nowego programu dopłat wielu młodych przez najbliższe 2-3 lata będzie miało ogromne problemy z zakupem mieszkania.

Jedni czekają, inni spieszą się z zakupem

Na Forum Rynku Nieruchomości niewiara w uruchomienie zapowiadanego programu „Kredyt na start” była wśród zgromadzonych przedstawicieli branży deweloperskiej powszechna. Jak jest jednak wśród ich klientów?

Program dopłat jest w obecnym kształcie dedykowany dla ograniczonej grupy klientów i preferuje duże rodziny, które rzeczywiście interesują się ofertą. Nic dziwnego, dla nich jest on realną szansą na poprawę warunków mieszkaniowych. Według założeń będą zwolnione z obowiązku nieposiadania wcześniej żadnej nieruchomości, co umożliwi im np. sprzedaż obecnego mieszkania i zakup większego. Warto podkreślić, że do tej pory nie było programu mieszkaniowego, w którym rodzina posiadająca już nieruchomość, mogłaby nabyć większe mieszkanie i polepszyć swój standard życia. Co więcej, brak ograniczenia wysokości wkładu własnego daje możliwość zakupu dowolnej nieruchomości. 

CZYTAJ TAKŻE: Podwyżki cen prądu od lipca 2024 roku. Ile zapłacimy?

– Jednak, jak każdy program, samo pojawienie się informacji o dopłatach może początkowo stanowić dla strony podażowej pokusę do podnoszenia cen albo przynajmniej nadmiernego usztywnienia się w negocjacjach. Dlatego ruch w biurach sprzedaży jest stabilny, zarówno jeśli chodzi o umowy deweloperskie, jak i rezerwacyjne – twierdzi Angelika Kliś, członkini zarządu firmy Atal. – Póki co, oprócz częstych zapytań klientów, widzimy też wzmożony szum informacyjny wokół programu. Tym bardziej, że jego założenia wciąż podlegają negocjacjom politycznym i społecznym konsultacjom. Taka sytuacja dezorientuje zarówno klientów, jak i deweloperów, bo nie ma pewności czy i kiedy program zacznie obowiązywać oraz w jakim kształcie. Po zapowiedzi nowego programu dopłat do kredytów wzrosło zainteresowanie klientów naszą ofertą. Nie tylko osób wiążących z nim swoje oczekiwania kredytowe, lecz także tzw. klientów gotówkowych. Ci drudzy też obawiają się wzrostu cen mieszkań wobec prognozowanego, zwiększonego popytu rynkowego oraz pobudzenia inwestycyjnego po odblokowaniu środków z KPO, co może znacznie wpłynąć na koszt wykonawstwa.

Czy rynek poradzi sobie bez „Kredytu na Start?

– Jak rynek będzie w stanie sobie poradzić bez programu, który jest punktem zapalnym w rządzącej koalicji? Informacja o braku programu dopłat w najbliższym czasie mogłaby dość znacząco przewartościować obecny rynek mieszkaniowy – twierdzi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

– Jednym z istotnych elementów regulacji może być powiększająca się podaż mieszkań wystawianych na sprzedaż, co w konsekwencji wykluczy sytuacje, z jakimi mieliśmy do czynienia jeszcze przed rokiem, kiedy w pogoni za dopłatami z rynku znikały momentalnie mieszkania odpowiadające parametrom programu dopłat. Wyższa podaż to jednocześnie większe możliwości negocjacyjne. Z Barometru Metrohouse i Credipass za I kw. 2024 r. wynika, że ceny mieszkań wystawianych na sprzedaż są obniżane w trakcie przedłużającej się ekspozycji o kilka procent, ale negocjacje ostatniej ceny ofertowej bywają dość trudne, co pokazuje, że sprzedający nadal żyli w przeświadczeniu, że wystawiona na rynku cena jest bliska realnej wartości nieruchomości. Choć w przypadku informacji o braku jakiegokolwiek programu trudno oczekiwać nagłych spadków cen (rynek nieruchomości dość wolno reaguje na zmieniające się realia), to pierwszym i oczekiwanym symptomem zmian może być zmiana podejścia do negocjacji – zarówno przez indywidualnych sprzedających, jak i deweloperów, którzy coraz częściej już teraz zwiększają nakłady na działania promujące inwestycje wobec braku informacji o losach kredytu na start – dodaje Marcin Jańczuk.

To, na czym zależy potencjalnym kredytobiorcom, to spadki stóp procentowych. Niższe stopy procentowe to tańsze kredyty, ich większa dostępność oraz brak potrzeby wprowadzania sztucznych regulacji dla rynku. Jednak nadzieje na taką decyzję Rady Polityki Pieniężnej jeszcze w tym roku są nikłe.