Mieszkania na rynku wtórnym w Trójmieście tanieją i jest ich więcej

W marcu 2025 roku liczba ogłoszeń o sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach wyniosła 51,5 tys., czyli była o niemal 2 proc. wyższa w porównaniu do lutego. Największe ożywienie pod względem liczby nowych ofert miało miejsce w Łodzi, gdzie podaż zwiększyła się aż o 7 proc. Na drugim miejscu uplasowało się Trójmiasto, notując miesięczny wzrost na poziomie 5 proc.

Tempo wzrostu oferty spada

Jednak analizując ofertę mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach, można zauważyć wyraźne wyhamowanie tempa wzrostu podaży.

– Od lipca do grudnia 2024 roku obserwowaliśmy bardzo dynamiczne przyrosty liczby ogłoszeń – sięgające nawet 50 proc. rok do roku. Tymczasem w marcu 2025 roku wzrost wyniósł już tylko 17 proc., co jest najniższym wynikiem od wiosny ubiegłego roku. To może świadczyć ​ o stabilizowaniu się rynku. Od trzech miesięcy wskaźnik odpowiedzi na ogłoszenia utrzymuje się na wysokim poziomie, co sugeruje, że dostępna oferta znajduje realne zainteresowanie wśród kupujących. W samym marcu odnotowaliśmy 98 tys. odpowiedzi – to o 7 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i aż o 29 proc. więcej niż rok temu. Taki poziom aktywności poszukujących naturalnie wpływa na ograniczenie dalszego wzrostu liczby nowych ogłoszeń - tłumaczy Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom

Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym

Natomiast wstępne wyniki raportu Barometr Metrohouse i Credipass wskazują, że mimo aktywności zaskakująco dużej liczby poszukujących ofert dla siebie – nie dochodzi do znacznych wzrostów sprzedaży. Sytuację mogą zmienić spadki stóp procentowych.

Jednak z tego raportu na plan pierwszy wybija się inna informacja: we wszystkich analizowanych przez sieć biur nieruchomości Metrohouse miastach (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław i Łódź) spada średnia cena 1 m kw. mieszkań na rynku wtórnym. W każdym z pięciu miast w I kwartale 2025 roku kupujący nabywali lokale tańsze niż w ostatnim kwartale 2024 r. 

Najdrożej jest w Warszawie, gdzie średnia transakcyjna za mieszkanie przekracza 840 000 zł, co w przeliczeniu na 1 m kw. daje kwotę 15 989 zł. Mimo tego kupujący w stolicy wybierają większe metraże (średnio 53 m kw.). Podobnie jest w Gdańsku, gdzie jednak lokal o takiej powierzchni jest znacznie tańszy (649 tys. zł), bo średnia za metr to 11 798 zł.

ZOBACZ TEŻ: Kolejna część gdańskiej Wyspy Spichrzów na sprzedaż. Ale nie pod mieszkania

Ciekawe jest to, że nabywcy we Wrocławiu i Krakowie skłonni są przeznaczyć na zakup mieszkania podobne kwoty (550 tys. zł i 560 tys. zł), ale różnica w metrażu, jaki można za to kupić to aż 7 m kw.! Nic dziwnego, bowiem średnia cena lokum z rynku wtórnego pod Wawelem to 13 713 zł (średni metraż kupowanego M – 41 m kw.), a nad Odrą – 11 539 zł/m kw. (48 m kw.).

Zupełnie inny krajobraz rynku zastajemy w Łodzi, gdzie wyjątkowo wysoka podaż mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym (w obecnej sprzedaży ok. 10 tys. mieszkań od deweloperów) powoduje zauważalne obniżki średnich cen w transakcjach (średnia cena 1 m kw. To 7393 zł)

- Warto zwrócić uwagę na zwiększone możliwości negocjacji cen. Przywykliśmy w ostatnim czasie do obniżek na etapie rozmów o ostatecznej cenie, ale sprzedający coraz częściej znacząco korygują ceny już na etapie wydłużającego się czasu ekspozycji oferty na rynku. To dowodzi, jak ważne jest obecnie odpowiednie skalkulowanie ceny ofertowej. W środowisku wysokiej podaży na rynku cena stanowi istotny wyróżnik, dzięki któremu można wzbudzić zainteresowanie strony podażowej - mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieci biur nieruchomości Metrohouse

Ceny w dół, ale klienci nie decydują się za zakup mieszkania

Pierwsze miesiące bieżącego roku były też dość zaskakujące w kontekście zgłaszanego zapotrzebowania na mieszkania. Agenci Metrohouse obserwowali znaczny wzrost zapytań o oferty, ale klienci w dalszym ciągu mają problemy z finansowaniem zakupu kredytem hipotecznym. Wysokie ceny kredytów, brak zapowiadanego programu dopłat powodują, że klienci wstrzymują się z decyzją o zakupie mieszkania. Tym bardziej, że nadal przedstawiciele rządu kuszą zapowiedziami programu „Pierwsze klucze”, który skierowany będzie tylko na rynek wtórny. Wizja uzyskania jakiegokolwiek wsparcia zapewne studzi zapały tej części potencjalnych nabywców, którzy mogliby z programu skorzystać.

Każdy kij ma dwa końce: z tego samego powodu wielu sprzedających ociąga się z urealnieniem cen swoich ofert, licząc na to samo – szturm na rynek wtórny w razie wprowadzenia programu.

Rynek finansowy już się zmienia

Jednak zmiana tonu ze strony Rady Polityki Pieniężnej na bardziej gołębią spowodowała, że prognozuje się pierwsze cięcie stóp procentowych. Skrajni optymiści liczą na to, że może już w maju optymiście - że pod koniec lata.

Co istotne, rynek finansowy nie czeka na formalne decyzje RPP. Już teraz obserwujemy spadki stawek WIBOR 3M i 6M.

– To dobra informacja przede wszystkim dla kredytobiorców. Osoby posiadające kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej już przy najbliższych aktualizacjach harmonogramów spłat odczują realne obniżenie rat. To nie tylko ulga dla domowych budżetów – to także impuls, który może pozytywnie wpłynąć na popyt i decyzje zakupowe w kolejnych miesiącach - mówi Andrzej Łukaszewski z Credipass