Czy rynek wtórny jest gotowy na „Pierwsze klucze”? Oferta i ceny

Program „Pierwsze klucze”. Główne założenia

1. Po pierwsze – program „Pierwsze klucze” skierowany jest do nabywców, którzy nigdy wcześniej nie posiadali własnej nieruchomości oraz spełniają określone w założeniach programu kryteria dochodowe.
2. Po drugie – aby skorzystać z tej formy wsparcia, kupujący będą musieli  ograniczyć swój wybór tylko do nieruchomości z rynku wtórnego, i to takich, które w momencie zakupu będą miały co najmniej 5 lat (liczy się czas od momentu oddania do użytkowania). Ten wymóg eliminuje ok. 1 mln mieszkań i domów oddanych do użytkowania w latach 2020-2024.
3. Po trzecie – sprzedający musi być w posiadaniu nieruchomości od co najmniej 3 lat. To działanie ma ukrócić praktyki filipperów, czyli kupujących mieszkania z rynku wtórnego (najczęściej tanio, bo w złym stanie technicznym), remontujących je szybko i sprzedających z zyskiem. 

– Ten wymóg ma zmniejszyć ryzyko spekulacji, zapobiegając natychmiastowej odsprzedaży mieszkań nabytych w celach czysto zarobkowych – mówi Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Kupujący w Gdańsku będą mieli wybór

Program zakłada także wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego. 

• Według zapowiedzi, będzie on wynosił do 10 tys. zł,
• a w przypadku największych miast – Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia – do 11 tys. zł. 

Jak wskazują dane z serwisu Otodom, nieruchomości z drugiej ręki, które mogłyby spełnić te kryteria, stanowią obecnie zaledwie 6 proc. ofert w tych miastach (w Krakowie – poniżej 1 proc.).

Czy wiesz, że w Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu w 2024 r. dostępne były w sumie 142 tys. ofert sprzedaży mieszkań wybudowanych w 2020 r. lub wcześniej? Stanowiły one 30 proc. wszystkich ogłoszeń w tej kategorii.

Sytuacja różni się jednak w zależności od lokalizacji, i nie wszędzie potencjalni nabywcy mieliby szerokie możliwości. Jak wynika z analizy serwisu Otodom, największy wybór nieruchomości mieliby mieszkańcy stolicy. 

• W Warszawie aż 55 proc. ogłoszeń sprzedaży w 2024 r. to mieszkania starsze niż pięcioletnie.
• Drugie miejsce, z udziałem na poziomie 33 proc., zajmuje Gdańsk.
• Starsze lokale stanowią blisko jedną czwartą oferty we Wrocławiu (23 proc.).
• I jedną piątą w Krakowie (21 proc.).
• Z kolei najmniejszą ofertę lokali spełniających czasowe ograniczenia programu znajdziemy w Poznaniu, gdzie potencjalni kupujący musieliby wybierać spośród zaledwie 13 proc. ogłoszeń.

Wyzwaniem dla kupujących może okazać się też zapowiadany limit cenowy za m kw. 

• Jedynie w Gdańsku odsetek mieszkań w odpowiadającym wymogom programu wieku wystawionych na sprzedaż za cenę za m kw. nie większą niż 11 tys. zł jest dwucyfrowy i wynosi ok. 19 proc. ​
• W pozostałych miastach jest ich zdecydowanie mniej, bo łącznie niecałe 3 proc.

Problem mieszkańców Gdyni

Niestety, po raz kolejny problem ze skorzystaniem z pomocy państwa mogą mieć mieszkańcy Gdyni, gdzie będzie obowiązywał niższy limit cenowy (10 tys. zł/m kw.). I może być podobnie, jak przy okazji poprzednich programów, że nie znajdując dla siebie oferty w rodzinnym mieście, młodzi gdynianie będą albo uciekali do tzw. Małego Trójmiasta, albo zdecydują się na mieszkania w Gdańsku. Natomiast znaleźliby, chociaż nie bez problemu, mieszczącą się w finansowych widełkach cenowych ofertę na gdyńskim  rynku pierwotnym.

Warto zauważyć, że w ostatnim czasie tempo wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym przewyższało dynamikę podwyżek w segmencie deweloperskim. W czwartym kwartale 2024 r. wzrost cen nieruchomości z drugiej ręki osiągnął 8,8 proc. r/r, podczas gdy w przypadku nowych lokali było to 7,6 proc. r/r. Co istotne, mieszkania z rynku wtórnego nie zawsze stanowią tańszą opcję – np. w Warszawie ich średnia cena za m kw. w 2024 r. wyniosła ​18,5 tys. zł, a w Krakowie – 16,4 tys. zł, co oznacza, że są droższe niż w przypadku ofert deweloperskich.

Milena Chełchowska / ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom

Program „Pierwsze klucze”. Gdzie dziś najtrudniej byłoby kupić mieszkanie?

Gdyby ​program mieszkaniowy z zapowiadanym limitem został wprowadzony dziś, największe wyzwanie miałyby osoby zainteresowane nabyciem lokali w Krakowie. 

• W stolicy Małopolski odsetek mieszkań spełniających kryterium wieku i ceny do 11 tys. zł/mkw. wynosi 0,7 proc.
• Niewiele większy wybór mieliby kupujący w Warszawie, gdzie takie nieruchomości stanowią zaledwie 1 proc. dostępnej oferty.
• We Wrocławiu potencjalni nabywcy mogliby wybierać spośród ok. 4,5 proc. tamtejszych ogłoszeń.
• A w Poznaniu –  z największej na tle innych miast puli, wynoszącej 6 proc.

Program „Pierwsze klucze” będzie katalizatorem wzrostu cen na rynku wtórnym?

Program „Pierwsze klucze” będzie katalizatorem wzrostu cen na rynku wtórnym, tak jak poprzednik? Niekoniecznie – twierdzą autorzy raportu. Bezpieczny Kredyt 2 proc. doprowadził do szybkiego wyczerpania dostępnych ofert mieszkań kwalifikujących się do programu, oraz gwałtownego wzrostu cen. Tym razem, jak podkreślają eksperci, z uwagi na zupełnie inne założenia, wpływ na rynek prawdopodobnie będzie dużo mniejszy. Zapowiedzi wprowadzenia programu mogą jednak sprawić, że osoby myślące o sprzedaży swoich nieruchomości będę wstrzymywać się z decyzjami, oczekując na większą stabilność i konkretne rozwiązania. W początkowej fazie programu niewykluczony jest więc także wzrost cen.

Nowy program wsparcia dla nabywców pobudzi rynek wtórny, przyczyniając się do szybszej finalizacji transakcji i zwiększenia płynności sprzedaży. Z perspektywy kupujących, może istotnie podnieść zainteresowanie starszymi mieszkaniami o niższym standardzie, które dotychczas nie cieszyły się dużą popularnością. Może także skłonić właścicieli starszych nieruchomości, którzy dotąd zwlekali ze sprzedażą lub wynajmowali swoje lokale, do ich wystawienia na sprzedaż. W efekcie, najprawdopodobniej przyczyni się do zwiększenia dostępnej oferty na rynku wtórnym.

Milena Chełchowska / ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom