Informacje o cenach nieruchomości są już jawne. Ale nadal trudno dostępne

Co zmieni na rynku nieruchomości jawny dostęp do cen transakcyjnych mieszkań? Ustawodawcy chyba nie boją się pecha, bo zaczęło się to w piątek, trzynastego…

Nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego, uchwalona 26 września 2025 r. i ogłoszona w Dzienniku Ustaw 12 listopada ub.r. weszła w życie w piątek, 13 lutego. Co zmienia? Znosi opłaty za udostępnianie danych z rejestru cen wszystkich nieruchomości, które są w obrocie na polskim rynku. Ta zmiana zamyka formalnie proces wprowadzania pełnej jawności cen mieszkań kupowanych i sprzedawanych w Polsce, ale nie znosi barier formalnych, które trzeba pokonać, by je uzyskać. Czy, w tej sytuacji, może mieć znaczący wpływ na kształtowanie cen, co sugerują ustawodawcy?

Pierwszym etapem procesu było wprowadzenie jawności cen w ofertach deweloperskich, co weszło w życie 11 września ub.r. Z perspektywy kilku miesięcy nie miało to wstrząsającego wpływu na rynek pierwotny.

CZYTAJ TEŻ: Rynek nieruchomości w Gdyni. Jak kształtują się ceny mieszkań i domów?

Na czym polega zmiana?

Nowelizacja ustawy, z którą mamy obecnie do czynienia, wprowadza dwie kluczowe modyfikacje. Po pierwsze, znosi opłaty za udostępnianie danych z Rejestru Cen Nieruchomości z ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Po drugie, wykreśla tabelę nr 12 załącznika do tejże ustawy, która dotychczas określała stawki wykorzystywane przy naliczaniu opłat za udostępnianie tych danych. Na poziomie przepisów ustawowych sprawa jest więc jednoznaczna: dane z RCN mają być udostępniane nieodpłatnie.

Dane transakcyjne były wprawdzie dotychczas teoretycznie dostępne, ale nie za darmo: za takie informacje trzeba było płacić i nie były to drobne kwoty. Również sam proces ich zamawiania był określany jako kłopotliwy i czasochłonny. Według ekspertów nowelizacja rozwiązała tylko pierwszy problem...

Dlaczego dostępność do tych danych ma takie znaczenie? 

Dotychczas nie tylko kupujący, ale również analitycy rynku nieruchomości najczęściej posługiwali się cenami ofertowymi, co w efekcie czasami wypaczało prawdziwy obraz rynku. Dzięki dostępowi do rejestru cen transakcyjnych teraz potencjalny nabywca będzie mógł skonfrontować je z rzeczywistymi wartościami. Również dla sprzedających może być to korzystne: łatwiej im będzie ustalić realną, a nie życzeniową cenę, co skraca okres ekspozycji oferty i przyspiesza sprzedaż, bo pozwala ustalić, ile naprawdę warte są mieszkania w konkretnych lokalizacjach i o zbliżonych parametrach. Natomiast kupujący zyskują możliwość łatwiejszego odsiewania okazji od lokali przeszacowanych jedynie marketingiem. 

Znaczenie tej zmiany dobrze oddaje uzasadnienie ustawy. Wskazano w nim wprost, że Rejestr Cen Nieruchomości zawiera dane istotne z punktu widzenia obywateli i funkcjonowania rynku. Dane te mogą służyć zarówno kontroli prawidłowości procesów rynkowych, jak i podejmowaniu indywidualnych decyzji przez osoby zainteresowane zakupem lub sprzedażą nieruchomości.

ZOBACZ TAKŻE: Mieszkanie za remont w Gdyni. Już ponad 40 osób walczy o lokum! Jeszcze można złożyć wniosek

Bezpłatny nie znaczy łatwiejszy

W uzasadnieniu podkreślono również, że pełny, nieodpłatny dostęp do danych z RCN powinien zwiększyć przejrzystość rynku nieruchomości. Problem jednak w tym, że nadal pozostają do sforsowania bariery formalne!

– Kupujący, sprzedający, agenci nieruchomości oraz inwestorzy, dysponując aktualnymi i rzetelnymi danymi o cenach transakcyjnych, mogą działać w warunkach większej symetrii informacyjnej – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku nieruchomości w SonarHome.pl. – W dłuższej perspektywie ma to ograniczać możliwość manipulowania cenami i sprzyjać bardziej racjonalnym decyzjom. Jednocześnie ustawodawca zakłada, że otwarcie danych stworzy przestrzeń do rozwoju nowych narzędzi informatycznych oraz usług analitycznych wykorzystujących dane transakcyjne. Warto jednak wyraźnie zaznaczyć, że zniesienie opłat nie oznacza automatycznej zmiany sposobu udostępniania danych. Nowelizacja nie ingeruje w obowiązujący tryb proceduralny. W mocy pozostają przepisy wykonawcze dotyczące wzorów wniosków o udostępnianie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz zasad udzielania licencji. Oznacza to, że dane z RCN nadal będą udostępniane na wniosek, a jedyną zmianą od 13 lutego jest brak obowiązku wniesienia opłaty – dodaje ekspert.

W uzasadnieniu ustawy pojawia się co prawda zapowiedź wydania nowego rozporządzenia, które miałoby zastąpić obecnie obowiązujące. Z treści uzasadnienia nie wynika jednak, aby planowane były zmiany dotyczące samego procesu pozyskiwania danych. Na obecnym etapie nic nie wskazuje więc na to, aby tryb wnioskowy miał zostać zastąpiony inną formą dostępu do danych. W praktyce oznacza to, że chociaż bariera finansowa została usunięta, bariera proceduralna pozostaje. Dostęp do danych nadal wymaga złożenia poprawnie przygotowanego wniosku i przejścia formalnej ścieżki administracyjnej.

Dane w trybie online może jednak będą dostępne. Kiedyś...

Z punktu widzenia użytkowników rynku jest to istotne rozróżnienie pomiędzy samą dostępnością danych, a łatwością ich pozyskania.

– Sięgnęliśmy po informacje do kilku wybranych starostw, kierując do nich zapytania w tej sprawie. Usłyszeliśmy, że tuż po wejściu ustawy w życie sprawy będą procedowane w dotychczasowym trybie. Jednocześnie nie wykluczają one publikacji danych w formie online, w tym także w postaci gotowych do pobrania baz danych. Zastrzegają jednak, że decyzje w tym zakresie będą najprawdopodobniej podejmowane dopiero w drugiej połowie 2026 roku. Zakładają bowiem, że wcześniej wejdzie w życie nowe rozporządzenie oraz pojawią się interpretacje ministerstwa, które doprecyzują, jakie dane i w jakim zakresie powinny być udostępniane – mówi ekspert. – W perspektywie kolejnych lat rynek nieruchomości będzie funkcjonował na bazie dwóch uzupełniających się źródeł informacji. Rejestr Cen Nieruchomości pozostanie źródłem szczegółowych, jednostkowych danych transakcyjnych, które mogą być wykorzystywane do zaawansowanej analityki, budowy algorytmów czy narzędzi predykcyjnych. Równolegle planowane jest uruchomienie portalu DOM, który ma prezentować zagregowane statystyki cen transakcyjnych, takie jak średnie i mediany, z zachowaniem mechanizmów ochrony prywatności, w tym minimalnej liczby transakcji w próbie oraz anonimizacji danych – podsumowuje Anton Bubiel.

W takim modelu portal DOM ma zapewniać obywatelom łatwo dostępny, przystępny, całościowy obraz rynku, natomiast RCN będzie pełnił rolę źródła mikrodanych dla podmiotów potrzebujących pogłębionych analiz.