Podwyżek cen mieszkań nie można tłumaczyć tylko nowym programem

W 2024 roku nadal obserwujemy wzrosty cen mieszkań, choć mają one łagodniejszy charakter niż w ciągu minionych 12 miesięcy. 

Według danych rynkowych dynamika wzrostu cen mieszkań w czwartym kwartale 2023 roku wyniosła około 14 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Potwierdzają to wyniki ankiety przeprowadzonej wśród deweloperów, z której dowiadujemy się, że podwyżki cen z ich perspektywy sięgnęły około 15 proc. Na początku roku branża prognozowała, że w 2024 roku wzrost będzie mniejszy, ale nadal utrzyma się na dwucyfrowym poziomie. W związku z tym, nie należy spodziewać się spadku cen mieszkań, przede wszystkim ze względu na rosnące koszty zakupu materiałów budowlanych oraz gruntów, których dostępność jest coraz bardziej ograniczona.

Tymczasem, gdyby rozpatrywać sytuację na rynku nieruchomości tylko w krótkim, miesięcznym odcinku czasowym – to wydawać by się mogło, że mamy obecnie moment uspokojenia: w większości największych polskich miast zmiany są kosmetyczne, w granicach błędu statystycznego, albo wcale ich nie ma. Trzeba jednak pamiętać, że gdy – jak w przypadku Gdańska – ta różnica wynosiła tylko 1 procent – to w sytuacji, gdyby taka sytuacja powtarzała się cyklicznie skali roku mamy już kilkunastoprocentowy wzrost. Pytanie więc brzmi: czy w tym roku możemy spodziewać się dalszych podwyżek? Jakich? Jakie czynniki o tym zdecydują? 

Sytuację cenową przedstawiają aktualne raporty: GUS i AMRON Safrin , wspierane danymi zebranymi przez BIG DATA RynekPierwotny.pl. 

Kolejna granica padła

W marcu pojawiły się pierwsze symptomy stabilizacji cenowej. W Krakowie, Wrocławiu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia  mieszkań w ofercie deweloperów utrzymała poziom z lutego. Natomiast w Warszawie i w naszej aglomeracji ceny wzrosły. W Trójmieście średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym przebiła pułap 15 tys. zł/m kw. (15 056 zł/ m kw.). Większość deweloperów głównego powodu tej sytuacji upatruje w podstawowym czynniku: gruntach. Przyczyną wzrostu cen mieszkań jest w dużym stopniu wąska oferta dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, które także cały czas 
– mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierowtny.pl.  

Tych, którzy tańszych zakupów szukaliby na rynku wtórnym powinno zainteresować to, że tam średnia jest jeszcze wyższa i wynosi 15 337 zł/m kw. Dzieje się tak mimo niższych cen mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Jednak dopływ na rynek nowych lokali, z osiedli budowanych przez deweloperów w ostatnich latach ( w tym również tych klasyfikowanych mniej lub bardziej słusznie jako apartamenty), powoduje tą różnicę, bo dochodzą koszty wykończenia i wyposażenia. A wzrost cen materiałów i usług na rynku prac wykończeniowych sprawia, że często taniej jest kupić nowe i samemu je przystosować do własnych potrzeb niż remontować pozornie tańsze lokum z drugiej ręki. 

Ten sam czynnik (materiałowo-ludzki) może zaważyć na cenach nowych lokali w najbliższych miesiącach. 

– Ceny mieszkań są przede wszystkim warunkowane niską podażą, która jest wynikiem zbyt wolnych procedur administracyjnych. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę obecnie trwa około 1,5 roku-2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Robyg. – Ograniczony dostęp do gruntów, a także mała liczba wydawanych pozwoleń na budowę znacznie spowalniają proces realizacji projektów, co także wpływa na systematyczny wzrost cen mieszkań. Dlatego administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury, tak aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona.

– W tym roku spodziewamy się kontynuacji trendów rynkowych zapoczątkowanych w 2023 roku – dodaje Zbigniew Juroszek, prezes firmy Atal, kolejnej firmy-giganta, obecnej coraz szerzej na pomorskim rynku. – Największe spółki deweloperskie będą poprawiały swoją konkurencyjność za sprawą możliwość zakupu dużych gruntów, pozwalających na powstanie wieloetapowych inwestycji. Będą też miały dostęp do atrakcyjnego finansowania swoich przedsięwzięć – dodaje prezes Atala. 

– Ani wzrost, ani spadek inflacji nie jest wprost proporcjonalny do wzrostu cen mieszkań. Oczywistym jest, że ceny wykonawstwa energii, transportu i materiałów mają znaczący wpływ na wzrost cen mieszkań, ale nie są to jedyne czynniki cenotwórcze w przypadku mieszkań. Na tym rynku zasadnicze znaczenie ma relacja podaży do popytu efektywnego, czyli nie zainteresowania mieszkaniami, ale realnych możliwości nabywczych – mówi Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic (firma rozpoczęła realizację ostatniego etapu osiedla Wolne Miasto w Gdańsku). – Podaż ze względu na niedobór gruntów i ciągnące się latami procedury formalne kurczy się z roku na rok, a przy stymulowanym programami rządowymi popycie to gotowy przepis na kolejny wzrost cen. Szacujemy, że do połowy roku ceny będą rosły w tempie 1-2 proc. miesięcznie. Znaczące odbicie cen przewidujemy w drugiej połowie roku.

Stosunek wygranych do przegranych to 1:2

Te obawy związane są ze skutkami wprowadzenia w życie zapowiadanego przez rząd programu Mieszkanie na start, który może spowodować tsunami podobne do tego, jakie spowodował program Bezpieczny kredyt 2%. Na pewno chwalą go ci, którzy skorzystali z rządowej pomocy, nie można jednak zbagatelizować wpływu jaki miało to na tych, którzy takiej szansy nie mieli. Stosunek wygranych do przegranych to 1:2, bowiem poza programem kredyty hipoteczne zaciągnęło w 2023 roku ok. 100 tys. Polaków. Kupili swoje mieszkania drożej, bo zwiększony popyt przy małej podaży spowodował wzrost cen. Wprawdzie teraz podaż rośnie (np., tylko w skali jednego miesiąca luty/marzec 2024 pojawiło się 755 nowych ofert deweloperskich), ale w przypadku uruchomienia rządowej pomocy, na co w blokach startowych czekają kolejni chętni, to będzie kropla w morzu potrzeb i nie zahamuje ruchu cen w górę.

Dodatkowym czynnikiem stymulującym mogą okazać się również oczekiwane obniżki stóp procentowych w drugiej połowie roku, z których skorzystać będą mogli już wszyscy.

– Ceny mieszkań rosną i niestety tego procesu nie zatrzyma sama spadająca inflacja. Wpływ na cenę nieruchomości ma jeszcze wiele innych czynników – dodaje Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction. – Kolejna rzecz to wciąż wysokie koszty realizacji inwestycji, m.in. ze względu na nowe regulacje prawno-techniczne.