Polacy już nie chcą wakacji na RODOS? Boom po pandemii wyhamował

Kilka lat temu ceny poszybowały błyskawicznie w górę i to we wszystkich segmentach tego rynku: popytem cieszyły się działki dzierżawione w ramach ROD-ów, ale także wiejskie siedliska oraz parcele przeznaczone w planach zagospodarowania na działki rekreacyjne. Na tych ostatnich ruszały z kopyta budowy, bo zjawisko zbiegło się w czasie z rozluźnieniem wcześniej rygorystycznego prawa budowlanego.

Ile za własną zieloną enklawę?

O tym, że dość szybko znudziliśmy się działkami, świadczy fakt, że na popularnych portalach ogłoszeniowych domy letniskowe wybudowane w ciągu ostatnich sześciu lat stanowią między 20 a 30 proc. wszystkich nieruchomości letniskowych na sprzedaż (według ostatniego raportu Metrohouse i Creditpass.pl). Wbrew pozorom może to być korzystniejsza oferta niż siedlisko na wsi. Taki wybór zwykle gwarantuje, że otrzymamy dom, który nadaje się do zamieszkania bez większych inwestycji, wybudowany w oparciu o współczesne projekty, często z zagospodarowaną działką. W tym przypadku musimy posiadać jednak budżet przekraczający 300 tys. zł, co powoduje, że nie jest to opcja zarezerwowana dla szerszego grona nabywców. 

CZYTAJ TEŻ: Polacy rzucili się na ogródki działkowe. Zaczyna brakować wolnych miejsc

Ok. 100 tys. zł w portfelu pozwala na zakup wiejskiego siedliska w okolicy nieco bardziej odległej od Trójmiasta. Z reguły jednak stan techniczny zabudowań wymaga natychmiastowej i kosztownej interwencji. 

Natomiast prawo do użytkowania zagospodarowanej zielonej enklawy z zasobów rodzinnych ogródków działkowych można odkupić (według portali ogłoszeniowych) za ceny od kilkunastu (np. 12 tys, zł - Malbork) do niespełna 30 tys. zł (np. Gdańsk Nowy Port, Morena - 25 tys. zł). Naturalnie jeśli chodzi o górny pułap – nie ma limitu. Rekordy biją ogródki działkowe na Wyspie Sobieszewskiej... 

Jednak segment niszowy?

Mimo potwierdzanego przez pośredników spadku zainteresowania - każda informacja o planowanych ograniczeniach powierzchni, przekształcenia w ogólnodostępny teren zielony (np. ostatnio w Sopocie), a już nie daj Boże likwidacji kolejnych ogródków budzi gorące sprzeciwy. Ale trend wydaje się stabilny. Dlaczego?

- Po pandemicznym boomie rynek działek rekreacyjnych wraca do swojej tradycyjnej roli segmentu niszowego, który jest dostępny przede wszystkim dla klientów dysponujących gotówką – komentuje Marcin Jańczuk z firmy Metrohouse. - O zakupie coraz rzadziej decydują emocje, a coraz częściej rachunek ekonomiczny obejmujący cenę nieruchomości, koszty utrzymania oraz właśnie dostępność finansowania. Potencjalni klienci traktują priorytetowo zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (zakup pierwszego mieszkania lub zamiana posiadanego na większe), odsuwając dobra drugiego wyboru, jakimi są nieruchomości rekreacyjne, na dalszy plan. 

W warunkach rosnących kosztów życia kupujący coraz dokładniej analizują całkowity koszt posiadania nieruchomości rekreacyjnej. Oprócz ceny zakupu właściciel musi uwzględnić wydatki związane z utrzymaniem budynku i działki, opłatami za media, podatkami, dojazdami czy sezonowymi remontami. W praktyce oznacza to, że nawet nieruchomość użytkowana wyłącznie przez kilka tygodni w roku generuje koszty przez 12 miesięcy.

Współcześni 30- i 40-latkowie (w strukturze klientów rynku nieruchomości to oni stanowią najsilniejszą grupę zakupową), którzy lubią spędzać czas na łonie natury, coraz częściej dochodzą do wniosku, że wolą wynająć domek w lesie czy nad jeziorem na dwa tygodnie w roku, niż absorbować swój wolny czas całoroczną opieką. Takie osoby najczęściej już mają kredyt hipoteczny na nieruchomość, w której mieszkają na co dzień. Kolejny comiesięczny stały wydatek może nadmiernie obciążać budżet domowy - twierdzą autorzy cytowanego raportu.

Pandemia wywindowała ceny

Barierą w dostępie do działek rekreacyjnych pozostaje ich cena oraz możliwości finansowania tego typu zakupów. Po istotnych wzrostach cen w czasie pandemii, nadal wystawiane do sprzedaży nieruchomości są dość kosztowną inwestycją. Większość z działek z domami letniskowymi potrzebuje nakładów inwestycyjnych - jeśli nie na sam dom, to na działkę (nasadzenia, mała architektura). Rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny sprawiają, że postawienie nowego domku letniskowego może być nawet dwukrotnie droższe niż w czasie przed pandemią.

- Dodatkową barierą pozostaje ograniczona dostępność finansowania. W przeciwieństwie do mieszkań czy domów całorocznych, wiele nieruchomości rekreacyjnych nie spełnia wymogów umożliwiających sfinansowanie zakupu standardowym kredytem hipotecznym. W efekcie część kupujących musi korzystać z droższych kredytów gotówkowych lub pożyczek hipotecznych, zabezpieczonych na innej nieruchomości. To powoduje, że rynek działek rekreacyjnych jest znacznie bardziej uzależniony od klientów dysponujących gotówką niż segment mieszkaniowy - mówi Piotr Rusin, analityk Credipass.

Polacy odwrócili się od nieruchomości letniskowych?

Jak twierdzą eksperci Metrohouse, po szczególnie dużej liczbie transakcji w latach 2020-2022 rynek uległ nasyceniu. Powrót do swobodnego podróżowania sprawił, że gospodarstwa domowe ponownie zaczęły inaczej rozkładać swoje wydatki. Środki, które w czasie pandemii były przeznaczane na zakup nieruchomości rekreacyjnych, dziś częściej trafiają na zagraniczne wyjazdy, konsumpcję lub poprawę standardu podstawowego miejsca zamieszkania. Działka rekreacyjna przestała być postrzegana jako konieczny element bezpieczeństwa i komfortu życia, a ponownie stała się dobrem uznaniowym.

Niższy poziom zainteresowania wynika z odmiennego pomysłu na spędzanie wolnego czasu przez młodsze pokolenia. Ludzie mają mniej czasu, jednocześnie więcej podróżują. Pomimo wzrostów cen paliw, bilety lotnicze (tanich z nazwy linii lotniczych przede wszystkim) pozostają relatywnie tanie, więc wiele turystycznych destynacji pozostaje dostępnych nawet dla portfela przeciętnie zarabiającego Polaka. Swoje robi również po prostu pokoleniowa moda: dla seniorów wakacje na RODOS to nadal pierwszy wybór, dla młodych to opcja passe.

Kiedy 30 lat temu kupowałam wiejskie siedlisko 150 kilometrów od Gdańska jeden z pierwszych pośredników na tym rynku „sprzedał” mi również branżową mądrość.

„Będzie się pani cieszyła dwa razy: teraz – kupując i w przyszłości – sprzedając.”

Sprawdziło się co do joty...