Jawność cen to jeszcze nie rewolucja. Czas na rejestr cen transakcyjnych

Dotychczas dostęp do danych o cenach transakcyjnych można było wprawdzie uzyskać, ale proces ich zamawiania był określany jako kłopotliwy i czasochłonny, a przede wszystkim należało za takie informacje sporo zapłacić. 

Pod koniec września Sejm jednogłośnie przyjął nowelizację Prawa geodezyjnego i kartograficznego, która znosi opłaty za udostępnianie danych z rejestru cen nieruchomości. Ustawa czeka na zatwierdzenie przez Senat i prezydenta. Zdaniem ekspertów jej wejście w życie może oznaczać fundamentalną zmianę w funkcjonowaniu rynku mieszkaniowego. Ale…

CZYTAJ TEŻ: Ceny mieszkań od teraz jawne. Nowy obowiązek dla deweloperów

Ceny mieszkań jawne, ale nie do końca?

Nowelizacja ustawy usuwa, co prawda, barierę kosztową, chociaż będzie... drożej niż obecnie! Środowisko geodezyjne i rząd sygnalizują bowiem, że docelowo dane mają być udostępniane w ramach usługi sieciowej. 

– Takie rozwiązanie wiąże się jednak z określonymi kosztami. Według szacunków utrata przychodów starostw powiatowych z tytułu odpłatnego udostępniania danych wyniesie około 8,4 mln zł rocznie, a stworzenie ogólnokrajowego systemu sieciowego to dodatkowy wydatek rzędu 19 mln zł – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego z firmy SonarHome.

Zniesienie opłat to bardzo ważna zmiana dla przeciętnego Kowalskiego, ale pod warunkiem, że dane nie tylko staną się darmowe, lecz także będą dostępne w przystępnej formie. Tymczasem aktualnie proponowane zmiany w prawie nie oznaczają jeszcze powstania jednolitego systemu, gdzie dane będą łatwo dostępne do przeglądania. Nadal obowiązywać będą proceduralne ograniczenia, które mogą utrudniać korzystanie z rejestru.

- Obecnie obowiązuje wysoka bariera proceduralna, przez którą tylko najwytrwalsi - ci, którym bardzo zależy - są w stanie przejść. Sam proces zapytania, otrzymania i odczytania danych bywa dla przeciętnego konsumenta niemal nieosiągalny. Jeżeli jednak poza zniesieniem opłat dane będą udostępniane w prostszy sposób, to wpływ dla konsumentów będzie ogromny. Transparentność i ograniczenie asymetrii informacji przełożą się na realne zmiany w codziennych transakcjach – uważa Anton Bubiel.

Co zmieni pełna jawność cen?

Obecnie kupujący w analizie rynku najczęściej posługują się cenami ofertowymi, czyli kwotami, których oczekują sprzedający, w tym również firmy deweloperskie. Dzięki rejestrowi cen transakcyjnych będzie można skonfrontować je z rzeczywistymi wartościami. Sprzedający i kupujący dowiedzą się, ile naprawdę warte są mieszkania w konkretnych lokalizacjach i o zbliżonych parametrach. 

PRZECZYTAJ: Gdańsk wstrzymuje rozbiórkę Manhattanu. Właściciel złożył niepełny wniosek

Zdaniem eksperta SonarHome sprawi to, że negocjacje staną się krótsze, a skrajne odchylenia – zarówno zawyżone ogłoszenia, jak i zaniżone oferty – zostaną ograniczone. Kupujący zyskają też możliwość łatwiejszego odsiewania rzekomych okazji od lokali przeszacowanych jedynie marketingiem. Sprzedający natomiast będą mogli konfrontować swoje oferty z rzeczywistymi transakcjami i lepiej dostosować ceny do realiów rynkowych.

Nowe możliwości dla rynku i instytucji

Zniesienie opłat wpłynie również na funkcjonowanie rzeczoznawców, firm proptechowych (proptech to technologie związane z nieruchomościami) i branży bankowej. Ułatwi to i obniży koszty pozyskiwania danych porównawczych, co umożliwi tworzenie bardziej rzetelnych i systemowych wycen nieruchomości.

Mechanizmy automatycznej wyceny istnieją już dziś. Łatwy, tani i terminowy dostęp do danych pozwoli modelom bazującym na AI dostarczać bardzo rzetelne odpowiedzi. Dzięki temu branża bankowa i rynek proptech zyskają solidne podstawy do budowania narzędzi do wyceny.

Jak podkreśla Anton Bubiel, nowelizacja zmieni także układ sił na rynku. 

– Mniejsza będzie, jak to ujęto, sekretna przewaga usługodawców, pośredników i podmiotów, którzy dotąd bazowali na dostępie do danych niejawnych, niedostępnych dla konsumentów. W nowym otoczeniu wygrają ci, którzy będą w stanie dostarczać ogólnodostępne dane w przystępnych zestawieniach, a ich siłą stanie się dodatkowa wartość – wyjaśnianie, opowiadanie i tłumaczenie danych, a nie sam fakt posiadania do nich dostępu – podkreśla ekspert SonarHome.

Jakość i kompletność danych

Zniesienie opłat nie rozwiązuje problemów jakościowych. Proces wprowadzania danych do rejestru różni się między starostwami. W jednych akty wprowadzane są szybko, w innych wolniej. Zdarzało się, że zamawiając w tym samym czasie dane z kilku powiatów, otrzymywano informacje obejmujące różne okresy i trzeba było potem wnioskować o uzupełnienie części danych.

ZOBACZ TEŻ: Złota Kamienica w Gdańsku bez nowego właściciela. Oferent wycofał się z transakcji

Opóźnienia w dostępie do danych są normą. Nie można kupić informacji o akcie notarialnym z dnia poprzedniego. Realnie opóźnienia wynoszą od 3 do 6 miesięcy, a w czasach większego natężenia transakcji w niektórych lokalizacjach, jak w Warszawie, sięgały nawet 9 miesięcy. Dane bywają też trudne do porównania. Część transakcji uwzględnia VAT, inne nie. Bywa także, że cena uwzględnia miejsce garażowe lub – w przypadku mieszkań z drugiej ręki - wyposażenie mieszkania. 

Największym problemem pozostaje jednak brak informacji o standardzie mieszkań. W praktyce zdarza się, że w tym samym budynku mieszkania o podobnym metrażu różnią się ceną o kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy i nie wiadomo, czy powodem jest wyjątkowa okazja, czy różnice w standardzie wykończenia.

- Wprowadzenie darmowego dostępu do danych transakcyjnych to kolejna zmiana prokonsumencka. Razem z obowiązkiem publikowania cen ofertowych przez deweloperów tworzy spójny kierunek, którego celem jest transparentność, lepszy obieg informacji i adresowanie asymetrii, na których część podmiotów budowała swoją przewagę. Teraz zaistniała szansa, że tych nierówności będzie znacznie mniej – podsumowuje Anton Bubiel.