Ustawa podażowa miała wiele zmienić. Najważniejsze jest odrolnienie gruntów w miastach

Główne założenia ustawy podażowej. Co się zmieni?

Główne założenia ustawy obejmują:

• możliwość szybszego przekształcania (w granicach miast) gruntów rolnych na budowlane,
• zmniejszenie współczynnika miejsc postojowych w ramach procedury ustawy o ułatwieniach (tzw. Lex deweloper),
• zmianę w procedurze sporządzania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI).

W projekcie ustawy, przedstawionym na początku 2025 roku, zaproponowano też uproszczenie procedur wydawania pozwoleń na budowę oraz skrócenie czasu oczekiwania na decyzje administracyjne w zakresie zmian zasad składania odwołań i zażaleń. Wprowadzenie tych regulacji to szansa na zmniejszenie obciążeń biurokratycznych, które obecnie wydłużają procesy inwestycyjne nawet o kilka lat.

Dla deweloperów każda oszczędność czasu na etapie planowania i uzyskiwania zgód administracyjnych to realne korzyści.

Grunty rolne w miastach. Przykład Gdańska

Najwięcej w kontekście tej ustawy mówi się o zwiększeniu możliwości pozyskiwania gruntów. Czy słusznie? 

• Dla przykładu w Gdańsku jeszcze kilkanaście lat temu (dane z 2007 roku) grunty rolne stanowiły 9576 ha, co stanowi 36,60 proc. powierzchni geodezyjnej gminy Gdańsk.

Większość stanowiły grunty orne. Ze względu na korzystne uwarunkowania glebowe, część terenów została zakwalifikowana jako chroniona rolnicza przestrzeń produkcyjna.

Rolnictwo w granicach miasta

• W tamtym czasie funkcjonowało na terenie gminy Gdańsk blisko 2000 formalnie zarejestrowanych i prowadzących produkcję gospodarstw rolnych!
• Dla porównania, w gminie postrzeganej przez „miastowych” jako  rolnicza – Kolbudy – według danych z 2021 roku, było ok. 650 gospodarstw.

Fakt, większość „miejskich” rolników gospodaruje na niewielkich obszarach, ale znajdziemy również i takich, których gospodarstwa zaliczyć  można do dużych.

Co charakterystyczne – w omawianym okresie (2007 rok) w Gdańsku najwięcej (po ok. 150) gospodarstw rolnych było na Wyspie Sobieszewskiej i w dzielnicy Olszynka, wówczas obu zupełnie pomijanych w planach rozwojowych deweloperów. Dzisiaj cieszą się wśród nich wielkim zainteresowaniem. 

Odrolnienie gruntów zaspokoi głód mieszkaniowy?

To – przyznaję – budzi mieszane uczucia: z jednej strony potrzeba tysięcy nowych mieszkań, z drugiej – żal sielskich krajobrazów i zielonego zaplecza dostarczającego miastu przede wszystkim warzywa.

Trawestując popularne powiedzenie „Nie czas żałować róż, gdy płoną lasy”, można powiedzieć: „Nie czas żałować pietruszki, gdy płoną statystyki mieszkaniowe”. Czy dostęp do miejskich terenów rolnych rozwiąże problem braku działek budowlanych pod zabudowę wielorodzinną?

Wyjęcie gruntów rolnych w miastach spod ochrony ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przełoży się na łatwiejszą zmianę ich statusu z rolnego na budowlany. Dzięki temu zwiększy się podaż gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, których nadal w większości polskich miast bardzo brakuje.

Tomasz Łapiński / prezes zarządu i dyrektor zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska (firma buduje również w Trójmieście)

Inwestycje „w szczerym polu” a brak infrastruktury

Z drugiej jednak strony, warto pamiętać, że deweloperzy poszukują gruntów przygotowanych pod inwestycje mieszkaniowe, z istniejącą lub zaplanowaną infrastrukturą transportową i komunikacyjną, oraz użytecznym otoczeniem, do którego należą, np.: 

• rekreacyjne tereny zielone,
• miejsca usługowe,
• placówki edukacyjne itd.

Nawet jeśli rolne grunty na obrzeżach miast będą na mocy nowego prawa dostępne jako grunty pod budowę, to rozpoczynanie inwestycji „w szczerym polu”, bez tej infrastruktury, może okazać się zupełnie nieopłacalne.

– W krótkim okresie skutki proponowanych zmian wynikających z tzw. ustawy podażowej będą w zasadzie niezauważalne – to opinia Karola Dzięcioła, członka zarządu Develii.

Pierwsze efekty wprowadzenia nowych regulacji, w mojej ocenie, zobaczymy za dwa, trzy lata. Nie jest to zatem sposób na szybkie rozwiązanie obecnych problemów, a raczej krok w kierunku poprawy dostępności gruntów w dłuższej perspektywie, przy prawdopodobnie wyższych kosztach przygotowania ich pod inwestycję.

Karol Dzięcioł / członek zarządu Develii

Krytyka ustawy – brak spójnej polityki mieszkaniowej

– Skutkiem ustawy podażowej ma być m.in. uwolnienie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe – dodaje Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic. 

Ten deweloper buduje aktualnie w Gdańsku ostatni etap osiedla Wolne Miasto. 

– To jednak nie zwiększy możliwości nabywczych Polaków! – twierdzi Należyta.

Jako kraj nie mamy też żadnej polityki mieszkaniowej. Dotychczasowe działania to doraźne gaszenie pożarów. Nie przyczynia się do tego, by więcej osób mogło pozwolić sobie na zakup mieszkania. Do takich osób powinien być skierowany rządowy program mieszkaniowy, w ramach którego, np., można by było realizować budownictwo społeczne. Powinniśmy odświeżyć ideę spółdzielczości i umożliwić wreszcie inwestowanie w ramach REIT.

Zuzanna Należyta / dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Potencjalne skutki uboczne i chaos prawny 

Zdaniem przedstawicieli firm deweloperskich, ustawa może mieć wpływ na stabilizację cen, choć finalny efekt będzie zależał od wielu czynników, w tym kosztów materiałów budowlanych i dostępności wykonawców. 

Ustawa podażowa to jednak niewątpliwie trafna inicjatywa, która może znacząco poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym.

Ustawa podażowa to krok w dobrym kierunku, który – jeśli zostanie właściwie wdrożony – może przyczynić się do odblokowania potencjału wielu inwestycji, szczególnie w miastach, gdzie brak gruntów budowlanych jest wyraźnie odczuwalny. Pomimo pozytywnych aspektów, ustawa budzi również pytania o jej potencjalne skutki uboczne, zwłaszcza w zakresie pomysłu powrotu do ustanawiania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Magda Kwiatkowska-Świstak / radca prawna Ronson Development

– Z uwagi na wcześniejsze przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, nowe przepisy mogą powodować chaos prawny i trudności w interpretacji, szczególnie w kontekście „opóźnionego przekształcenia”. Chociaż użytkowanie wieczyste może obniżyć jednorazowe koszty nabycia gruntu, opłaty roczne i przyszłe przekształcenia są w stanie generować dodatkowe wydatki, które z czasem mogą zniechęcać inwestorów.