NBP pokazuje zmianę na rynku. Ceny spadły, a jednak wzrosły. Trójmiasto w czołówce podwyżek

Gdzie ceny mieszkań rosną najszybciej? Trójmiasto i Wrocław w czołówce

• Największy wzrost cen odnotowano we Wrocławiu – o 11,1 proc., do poziomu 14 257 zł/m kw.
• Na drugim miejscu pod względem rocznej dynamiki uplasowała się Gdynia, gdzie w I kw. tego roku mieszkania kosztowały średnio 12  907 zł za m kw., co oznacza wzrost o 7,8 proc. rdr.
• Trzeci pod względem skali wzrostu był Gdańsk z ceną 13 240 zł/m kw. i roczną zwyżką o 6,9 proc.
• W Krakowie średnia cena transakcyjna sięgnęła 15 686 zł/m kw. (wzrost o 6,6 proc./rdr. ).
• Wzrosty zanotowano też w Poznaniu (o 5,3 proc., do 12 328 zł/m kw.).
• Co ciekawe, z największych metropolii najmniejszy wzrost w skali roku odnotowała stolica (3,1 proc., do 16 383 zł za m kw.).
• Na tym tle wyróżnia się Łódź, gdzie ceny wzrosły tylko o 0,3 proc. (9781 zł/m kw./rdr.), można więc mówić o stabilizacji.

Średnia cena mieszkań w Polsce. Podsumowanie NBP

Z danych NBP wynika też, że średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków nieruchomości w pierwszym kwartale 2025 r. wzrosła rdr. o 4,4 proc. na rynku pierwotnym – do 14 265 zł/m kw. (w I kw. 2024 r. było to 13 658 zł/m kw.).

Jeszcze jeden akcent trójmiejski w tej statystyce: wbrew deklaracjom bankowców z NBP, nie wszędzie ceny spadły także w ujęciu kwartalnym, bo, na przykład, w Gdyni wzrosły (IV kw. 2024 r./I kw. 2025 r.) o 5,2 proc. Spadki cen miały natomiast miejsce w: Poznaniu (o 3,5 proc.), Łodzi (o 2,2 proc.) i Warszawie (o 1 proc.).

Ile metrów za przeciętną pensję? Dostępność mieszkań w Polsce

Przeciętnego Polaka, który szuka mieszkania, interesuje jednak przede wszystkim, ile metrów kwadratowych może kupić za przeciętną pensję. Wszystko zależy od tego, gdzie mieszka i pracuje. Z 16 największych miast w kraju najlepsza sytuacja jest w Rzeszowie: za przeciętną pensję można kupić 0,75 m kw. mieszkania na rynku pierwotnym i 0,68 m kw. na rynku wtórnym. Tymczasem w metropoliach, takich jak Warszawa czy Kraków, przeciętne dochody wystarczają na mniej niż 0,53 m kw. Niestety, trzecie miejsce na podium w tym rankingu zajmuje Gdańsk: tutaj kupimy za przeciętną wypłatę 0,54 m kw. nowego mieszkania i tylko pół metra mieszkania z drugiej ręki.

Czy stać nas na więcej niż kilka lat temu? Wzrost wynagrodzeń a ceny mieszkań

Czy stać nas na więcej niż kilka lat temu? Teoretycznie tak. Na podstawie comiesięcznych szacunków GUS można wnioskować, że realny wzrost wynagrodzeń w Polsce w 2024 r. wyniósł ok. 10 proc. rdr. Po nieco niższych wzrostach w latach 2018-2021, oscylujących w granicach 2,9 proc.-5,3 proc. rdr., oraz w 2023 r. (zaledwie 1,6 proc. rdr.), 2024 r. przyniósł silne odbicie i prawdopodobnie nawet przekroczenie poziomu siły nabywczej sprzed inflacyjnego kryzysu.

W praktyce jednak rosnące płace nie zawsze idą w parze z większymi możliwościami zakupowymi, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym. W obliczu podwyżek cen mieszkań od 2020 r., sięgających, według danych Otodom, nawet 70 proc., wyższa średnia pensja niekoniecznie oznacza zwiększenie możliwości zakupowych.

Wzrost cen mieszkań wyprzedza wzrost płac

Choć od 2019 roku przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, według danych GUS, wzrosło o ponad 3400 zł brutto i osiągnęło ponad 8543 zł w IV kwartale 2024 r., to tempo wzrostu cen mieszkań było jeszcze szybsze. W tym czasie płace rosły średnio o 2,3 proc. z kwartału na kwartał, a ceny mieszkań – o 2,5 proc. na rynku wtórnym i 2,7 proc. na deweloperskim. Tym samym, kupujący własne „M”, zamiast wydatku rzędu 7,1-7,3 tys. zł za m kw., jak w 2019 r., muszą się dziś liczyć z kwotą sięgającą średnio ok. 13 tys. zł/m kw.

W efekcie, realna siła nabywcza wynagrodzeń, mierzona w metrach kwadratowych mieszkania za przeciętną pensję, nie poprawiła się, a wręcz spadła. Według danych Otodom, na początku 2019 r. przeciętna miesięczna pensja pozwalała na zakup ok. 0,69-0,71 m kw. własnego „M”, a na koniec 2024 r. było to 0,65-0,67 m kw.

Wzrost płac z ostatnich lat bez wątpienia poprawił sytuację wielu gospodarstw domowych, jednak relacja między dochodami a cenami mieszkań wciąż pozostaje wymagająca. Realna dostępność metrażu za przeciętną pensję nie uległa poprawie, co oznacza, że decyzje zakupowe często nadal wiążą się z koniecznością kompromisów, np. w zakresie lokalizacji, metrażu czy standardu.

Milena Chełchowska / ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom

Średnie miasta wygrywają z metropoliami pod względem dostępności mieszkań

Okazuje się, że wysokie zarobki nie zawsze oznaczają możliwość zakupu większego mieszkania. Choć, jak wskazują dane GUS, mieszkańcy Warszawy, Krakowa czy  Gdańska zarabiają znacznie powyżej średniej krajowej, to za miesięczne wynagrodzenie brutto mogą kupić znacznie mniej niż mieszkańcy Zielonej Góry, Bydgoszczy, Rzeszowa z niższymi średnimi dochodami.

Największy metraż za miesięczne wynagrodzenie oferują miasta średniej wielkości. 

• W Rzeszowie, przy medianie zarobków na poziomie ok. 7,2 tys. zł brutto, przeciętna pensja pozwala na zakup 0,75 m kw. mieszkania na rynku deweloperskim i 0,67 m kw. na wtórnym.
• Zielona Góra, gdzie mediana wynagrodzeń wynosi 7 tys. zł, wypada równie korzystnie – za miesięczne dochody można tam nabyć 0,73 m kw. nowego lokalu i aż 0,81 m kw. z drugiej ręki.
• Bydgoszcz z zarobkami rzędu 6,9 tys. zł brutto oferuje dostępność na poziomie 0,69 m kw. na rynku deweloperskim i rekordowe 0,85 m kw. na wtórnym.
• Warto wspomnieć też o Łodzi, gdzie przy medianie wynagrodzeń wynoszącej ok. 7 tys. zł, dostępność na rynku wtórnym przekracza 0,8 m kw. za przeciętną pensję.

Na drugim biegunie znajdują się natomiast największe miasta. 

• W Warszawie i Krakowie przeciętne wynagrodzenie brutto, z medianą 9,1 tys. zł oraz 8,2 tys. zł, wystarcza na zaledwie 0,49-0,53 m kw. mieszkania.
• W Gdańsku, gdzie mediana zarobków to 7,9 tys. zł brutto – na niewiele więcej, bo 0,50-0,54 m kw.

To oznacza, że mimo wysokich płac, ceny mieszkań są tam tak wysokie, że relatywna dostępność metrażu jest najniższa w kraju.