Rekordowy finisz 2025 na rynku deweloperskim. W statystykach...

Tutaj jednak trzeba jasno podkreślić: mówimy o statystykach, co ma wielorakie znaczenie. Na przykład ogólny wynik budownictwa mieszkalnego w 2008 roku był formalnie wyższy, ale wynikało to wówczas z jednorazowej fali rejestracji starych budynków. Po drugie – są firmy, które osiągnęły rekordowe, historyczne wyniki nie tylko w końcówce, ale w całym 2025 roku (co deklarują np. Dom Development, Develia, Archocom), ale są i takie, którym zabrakło pary, co potwierdzają oficjalne wypowiedzi ich przedstawicieli (np. Murapol).

Sprinterskie zakończenie roku

Grudniowe dane Głównego Urzędu Statystycznego, dotyczące skali nowego budownictwa mieszkaniowego w Polsce wskazują, że mieliśmy do czynienia z wyjątkowym miesiącem na tym rynku. W każdej kategorii rejestrowanej przez GUS (mieszkania oddane, pozwolenia na budowę, rozpoczęte budowy) zagregowane dla wszystkich grup inwestorów wyniki okazały się lepsze niż w listopadzie, a także w stosunku do grudnia 2024 roku. Liczba mieszkań oddanych do użytku w grudniu jest o 15 proc. wyższa niż przed rokiem, pozwoleń na budowę było o 20 proc. więcej, a rozpoczętych budów o 4 proc. więcej niż przed rokiem.

Ale – jak podkreśla cytowana Katarzyna Kuniewicz – opublikowane przez GUS dane wzmocniły wrażenie, że ocena kondycji budownictwa mieszkaniowego w Polsce na podstawie danych miesięcznych jest niezwykle ryzykowną praktyką. Dwie największe grupy inwestorów budujących w Polsce lokale mieszkalne: gospodarstwa domowe i firmy deweloperskie odnotowały w niemal wszystkich kategoriach wyniki lepsze niż miesiąc wcześniej. Wyjątek stanowią wyniki gospodarstw domowych w kategorii rozpoczynanych budów, których było o 21 proc. mniej, co w kontekście zaskakująco mroźnego tegorocznego grudnia, nie zaskakuje. Warto podkreślić, że całoroczne efekty budownictwa mieszkaniowego w 2025 roku są lepsze od wyników z 2024 roku tylko w kategorii mieszkań i domów oddanych do użytkowania. W pozostałych kategoriach rejestrowanych przez GUS (pozwolenia i rozpoczynane budowy) wyniki są wyraźnie gorsze niż w 2024 roku, przede wszystkim z powodu ograniczenia aktywności firm deweloperskich. Tego niepokojącego stanu nie zmienią optymistyczne sygnały świadczące o ożywieniu w budownictwie komunalnym i społeczno–czynszowym (TBS–y, SIM–y), ponieważ skala ich działalności pozostaje niewielka. 

Rekordy i relatywizm czyli rzeczywistość

Na wysokie grudniowe statystyki najsilniej wpłynęły wyniki firm deweloperskich, które odpowiadały za budowę ponad 16,4 tys. mieszkań i domów, co wskazuje na imponujący wzrost zarówno w stosunku do listopada (o 20 proc.), jak i w porównaniu do grudnia ubiegłego roku (o 13,5 proc.). Warto zaznaczyć, że ten kilkudziesięcioprocentowy wzrost miesiąc do miesiąca nastąpił po dobrym wyniku z poprzednich trzech miesięcy i oznacza najlepszy miesięczny wynik lokali oddanych do użytkowania przez firmy deweloperskie w 2025 roku. Na tle liczb z lat 2020–2023, kiedy do użytku oddanych było ponad 220 tys. lokali rocznie, wynik z 2025 roku na poziomie 208 tys., w tym świetle traci już rekordowy blask, to (zaledwie) solidna średnia. A mimo to można mówić o... sukcesie, bo w prognozach oczekiwano raczej klęski niż urodzaju...

Dlaczego wyniki deweloperów są tak istotne dla obrazu całego mieszkalnictwa? Bo to oni „dostarczyli” na rynek 2/3 nowego towaru (67 proc. wszystkich lokali mieszkalnych oddanych do użytku w grudniu ub.r.). Fakt, że w zapasie mają coraz więcej gotowych mieszkań jak na razie nie odegrał spektakularnej roli w ich polityce cenowej. To znaczy, że spadki są wynikiem akcji promocyjnych na część asortymentu, a nie generalnej obniżki stawek, czego wszyscy spodziewali się już w 2025 roku. 

Deweloperzy byli w tym czasie pod podwójną presją. Z jednej strony o skutek wyraźnego spadku popytu w 2024 roku, co spowodowało wspomniane już kumulowanie się nowej oferty na rynku. Lekarstwem miały być obniżki stóp procentowych, których zaliczyliśmy w minionym roku kilka. Spowodowały one wzrost zainteresowania rynkiem mieszkaniowym, ale zdaniem ekspertów nieznaczny. Popyt na mieszkania nie uległ skokowemu zwiększeniu, ale i eksperci i deweloperzy nadal liczą na to, że to okres przejściowy. 

To druga strona medalu. Polacy przestali już czekać na kolejne rządowe programy (w domyśle – dopłaty). Teraz czekamy na odpowiedź na pytanie, czy przestali również liczyć na spektakularne obniżki. Czy o takim trendzie mogą świadczyć rekordy na rynku kredytów hipotecznych?

IV kwartał 2025 r. przyniósł rekordowe wyniki sprzedaży kredytów mieszkaniowych, czemu sprzyjały wspomniane obniżki stóp procentowych – w każdym miesiącu ostatniego kwartału 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na cięcie kosztu pieniądza. Efekt? Wyraźna poprawa zdolności kredytowej gospodarstw domowych oraz spadek kosztu obsługi nowego zadłużenia. Jak wynika z danych BIK, sprzedaż kredytów hipotecznych utrzymuje się nadal na bardzo wysokim poziomie, a średnia kwota udzielonego kredytu zbliżyła się do 456 tys. zł.

Inaczej: mieszkania zaczęli kupować nie tylko ci, którzy mają pieniądze (zakupy inwestycyjne), ale również ci, którzy ich potrzebują na potrzeby własne i zyskali lub powiększyli swoją zdolność kredytową.

Zwiększone zainteresowanie rynkiem wtórnym

Oferta mieszkań z drugiej ręki to kolejna siła nacisku na deweloperów. Ci, którzy liczyli na obniżki cen nowych mieszkań i doznali rozczarowania zwrócili się w kierunku rynku wtórnego. Zdaniem kolejnego eksperta, Marcina Jańczuka z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse, na rynku wtórnym można wynegocjować więcej niż zwykle. Ale i tutaj nie doszło do jakiegoś spektakularnego przełomu: choć ceny ofertowe spadają, to w transakcjach nie widać wyraźnej korekty. 

Wiele zresztą zależy od specyfiki rynków w największych aglomeracjach, na co wskazują pierwsze analizy raportu Barometr Metrohouse i Credipass za IV kw. 2025 r. Wśród analizowanych pięciu miast wyłaniają się trzy grupy. Do pierwszej z nich należy Gdańsk, gdzie odnotowywane średnie ceny w transakcjach są wyższe o ponad 5 proc. od cen raportowanych 12 miesięcy temu. 

– Trójmiejska specyfika sprawia, że mamy tu do czynienia z rozległym rynkiem mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych, położonych w atrakcyjnych rejonach miasta, co ma przełożenie na końcową średnią cenę lokalu – komentuje Marcin Jańczuk. – W drugiej grupie znajdują się miasta takie jak Warszawa i Wrocław, gdzie różnica w cenach w ciągu roku nie zmieniła się znacząco. W trzeciej grupie znajdziemy Kraków, gdzie średnia cena w transakcjach spadła o prawie 4 proc. oraz Łódź z cenami niższymi średnio o prawie 8 proc. W tym ostatnim z miast w sprzedaży na rynku deweloperskim jest wystawionych 7 tys. mieszkań, co powoduje dużą konkurencyjność także w segmencie mieszkań z rynku wtórnego, ponieważ deweloperzy kuszą licznymi promocjami. W większości lokalizacji obserwowana jest zwiększona skłonność sprzedających do negocjacji. Jest to wynikiem rosnących oczekiwań nabywców mieszkań względem możliwej do osiągnięcia ceny, ale też braku presji czasu z uwagi na utrzymującą się w dalszym ciągu wysoką podaż mieszkań. Wobec powyższych różnica pomiędzy pierwszą wystawioną ceną ofertową a ostateczną ceną, po jakiej dokonywana jest transakcja może wynieść nawet 10 proc. – dodaje ekspert.

– Stabilizacja cen transakcyjnych mieszkań przy jednoczesnej poprawie warunków finansowania tworzy środowisko sprzyjające racjonalnym decyzjom zakupowym. Brak gwałtownych zmian po stronie cen i stóp procentowych pozwala dziś lepiej planować zakup nieruchomości, czy przeanalizować możliwości poprawy warunków już posiadanego kredytu, reasumuje Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.